如何成功操作烂尾楼.pdf

MEMO 呈： 拟稿： 日期： 主题： 签发： 如何成功操作烂尾楼？ 自 2003 年以来，我司开始谋求在房地产行业中的长期发展。为配合公司新的 发展战略，我部在公司决策层的领导下，以收购烂尾楼为契机，先后参与了深圳 金田广场、深圳中心区商业办公大楼、东海广场、南京东路 155 号等项目的调研、 谈判，并在签订东海广场一、二期项目转让协议后参与了前期工作，逐渐积累了 操作烂尾楼的一些经验，为公司今后的投资收购打下了较好的基础。 在此，我部对操作烂尾楼作一总结分析。 一、烂尾楼的界定及分类 一般说来，烂尾楼是指需要用转让方式处置的房地产开发停建、 缓建项目。 有 的开发商虽缺乏资金，但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建； 有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停 建。 烂尾楼项目， 就其土地使用权取得方式， 有以行政划拨方式和以出让方式取得 二大类。而以出让方式取得土地使用权，出让合同规定有政府收回土地使用权及 其地上建筑物的条件和期限，政府处理这类项目时可收回土地后再转让。这二种 不同方式，在项目转让操作中，前者更复杂。我部参与的烂尾楼项目基本都是以 出让方式取得土地使用权。 从烂尾楼的运作阶段来看， 除了项目已经建成， 开发商为中、 长期投资的整体 销售而实施转让外，一般会处于土地开发阶段和施工阶段，这二个阶段的停建、 1 缓建，从前期资金落实的不同程度，反映了房地产开发商在转让过程中的地位和 实力。在我部参与的一些烂尾楼项目中，深圳中心区商业办公大楼、南京东路 155 号处于土地开发阶段，深圳金田广场、东海广场处于施工阶段。 二、烂尾楼市场概述 1．形成的时间及背景 上海的烂尾楼大多是在 1997 年亚洲金融危机时形成的。当时，大量资金进入 上海房地产市场，由于东南亚金融风潮的影响，很多被迅速冻结，导致遍布全市 的烂尾楼。据相关部门的统计，截至 2002 年 12 月，上海共有烂尾楼工程 624 个， 涉及总金额近 1000 亿元。截至 2003 年 4 月底，在上海市中心城区 10 个区内共还 有 200 多个，闲置土地占地面积约为 100 万平方米，其中商业和办公建设项目约 占总数 56%，商住办综合楼项目占总数 22%，住宅项目占总数 16%。 2 ．产生原因 烂尾楼是经济发展中的一个特殊的现象，产生烂尾楼的原因主要有三大类： 其一是资金问题，如投资方资金链断裂，后续资金无法到位。这是各地大量 楼盘烂尾的主要原因。在当时过热的房地产投资开发背景下，市场的不健全造成 土地管理失控、银行贷款容易、建筑商垫资包工，房地产商自有资金很少，这就 蕴含着巨大的金融风险，一遇到经济动荡，或者融资渠道受阻，项目非常容易搁 置甚至烂尾。 其二是市场定位问题，造成项目销售遇阻，如许多开发商在 1997 至 1998 年 间盲目投资写字楼。 其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。 3 ．发展现状 近几年， 上海烂尾楼悄然间为投资者所看好， 许多停建缓建多年的被盘活， 纷 纷变脸为产权式度假酒店、小户型产权式酒店公寓或超级大户型商住物业，成为 房地产市场又一新的热点。甚至一些外资企业及海外机构如美林、高盛、摩根士 丹利等纷纷表现出对烂尾楼项目的浓厚兴趣。