某北区别墅价格策略教材.pptxVIP

金地格林春岸北区别墅价格策略 ;目 录;定价策略; 春岸2011年销售目标为5.26亿，占公司总销售目标的17%；其中别墅产品占项目总金额的41%。 别墅是春岸实现2011年度销售目标的重要筹码！;2011年春岸别墅销售目标为43套。 根据项目别墅“小步快跑”的推售策略，2-4季度别墅销售目标分解如下：; 南区别墅于2010年4月入市，销售一年时间，截止目前已售10套，均是景观资源最好的端头产品，成交均价10886元/㎡。;;别墅定价策略：;别墅楼市环境及产品分析; 2010年武汉别墅市场整体成交总量小，成交量最好的区域集中在汤逊湖片区，成交排名前10名别墅楼盘平均55套/年。; 2010年全年东西湖区别墅成交总量为79套。2011年年初受新政影响，武汉整体别墅市场呈急剧下降趋势， 2011年东西湖片区别墅将遇更大的销售阻力。;竞争对手产品分析一：万科高尔夫;竞争对手产品分析二：银湖翡翠;本项目北区别墅产品分析： 三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好;北区别墅的产品说明：共59套联排别墅;项目别墅产品主要卖点： 1、三重庭院，360°全景露台。 2、大面宽、短进深，9米调高客厅。 3、主人全层私属尊崇空间。 4、配送约120㎡地下空间。 5、顺势建房，坡地建筑。 7、超大落地窗，兼顾景观与私密性。 8、地下阳光车库，部分为双子车库。 ;北区/南区别墅均价;;;;;;;本项目“联排”产品定价比准打分; 通过市场比较法组合出本项目联排按照市场比准均价约为： 11871元/平方米;北区别墅的均价制定：; 南区别墅31套，整体均价12000元/平方米，别墅销售从2010年4月至今，12个月成交10套，成交情况不理想。;南区别墅销售分析：南区已售别墅10套，都是景观资源好的端头别墅，成交均价10886元/平方米。剩余别墅21套（不包括样板间）。;南区别墅价格调整：;;结合对项目的入市背景、项目竞争环境等方面的分析，建议在价格的制定上采取以下策略：;一、每栋别墅户型差：280平米较260平米多个庭院，且基本都位于端头，端头景观资源好，户型优于明显。;二、每栋别墅景观差：根据不同景观资源，别墅景观跳差500-1800元不等。;三、??野采光不同：;;六、最好别墅单元：;七、最差别墅单元：;八、汇总分析：;分户价格表形成工具：;;附件：价格表;