物业管理培训幻灯片全套第一章物业管理理论与实务.pptxVIP

物业管理理论与实务第一章 绪论第一节 物业管理的概念与性质一．物业管理的概念（一）物业的含义 物业: 单元性的房地产。 具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。 物业三要素:房屋建筑、施设备、场地 物业有大小之别; 物业可以包含各种建筑类型； 它有明确的范围、清晰可分的权益和一定的价值。不动产、房地产、物业的联系与区别不动产（real estate）侧重于指物质形态房地产（real estate，property）物质形态和权益并重物业 （property）侧重于指权益一般情况下三者可以通用，互为替代。“物业”、“房地产”用于指物质形态时具体区别： 其一，物业一般用于确指 房地产则一般用于泛指 其二，物业主要是指已建成投入使用的房地产产品。 房地产往往指生产、流通、消费整个过程的 房地 产产品(二)物业管理的概念 本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。物业管理与传统房产管理的区别： 传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。 物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。物业管理与传统房产管理的比较二．物业管理的性质（一）物业管理的性质 1．服务性 提供劳务服务 2．经营性 提供有偿服务3．专业性 物业管理本身是社会分工的产物 有专门的组织机构 专业人员配备 专业工具和设备 专业公司分包工作4．受聘、受托性 物业的管理权来自于物业的所有权 两权分离导致5. 规范性 成立、接管、管理的规范性6.统一性和综合性 7．中介性（二）优质服务的关键因素1．强调以业主（使用人）为中心（观念上） 2．建立基本的服务行为标准 对每个员工负责的具体领域有一份简明扼要的书面工作描述（做什么） 有一份针对以员工为基础的行为准则（怎么做）3．认同并嘉奖优秀员工（激励机制上）4．制定不断提高服务质量的策略（策略及创新方面） 物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的的服务性行业. 第二节 物业管理的类型和内容一．类型（一）按管理性质分1．行政性管理 指公有房屋的管理由政府设立的管理机构或单位指派部门统一管理，政事企合一。2．企业化管理 产权人聘用物业管理专业企业管理物业（二）按产权性质划分1．聘用（委托）服务型物业管理（A） 聘用委托 管 理 产权人—————→物管企业———→物业 提供费用 产权人 ←——签约——→ 物管企业 提供服务 第一次委托：开发商 ——→ 管理企业 第二次委托：业主委员会———→物管企业 开发商委托物业管理企业的两种方式: 自己组建管理公司 招聘专业物业公司2．自主经营型物业管理（B） 物业业主将物业的经营与管理同时交由下属公司去做。 管理企业肩负经营、管理双重重任，水平高低对物业经营效益影响大。二者差别: 产权上 ： A分散 ，B集中 管理上 ： A侧重售后服务 B经营与管理并重 管理对象方面： A居住物业为主 B商业物业为主 服务对象方面 ： A居民为主 B职业人群为主 （三）管理形式上 封闭式 开放式二．物业管理的内容（一）基本业务 1．房屋管理 2．设施、设备管理 3．相关场地的维护与管理（二）专项业务 1．安全管理（包括消防管理） 2．清洁卫生管理 3．绿化管理4．车辆管理5．能源管理（一）、（二）业务属于公共性、常规性服务项目。 收费原则：保本微利。（三）特色业务 指各种代办代做业务→旨在方便住、用户，受其委托而提供，如： 代聘代做家政服务 代定代送牛奶、报纸 代送儿童入园上学 代定代购车船票 （四）经营业务 为业主及其他客户提供的经营性服务，如：室内装潢；家电维修； 咨询；代租代售； 开小商场及其他经营实体。 开展的目的： 谋求企业良好的经济效益第三节 物业管理的兴起与发展一．物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。 真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。 1908年，由芝加哥摩天大楼的所有者 乔治A·霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Ooganization，CMBO） 随后，成立全美第一个业主组织——“建筑物业主组织”（Building Owers Organization ，BOO）。 最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owers and Managers Association