西安九锦台项目整体营销策划报告.pptxVIP

第一阶段 项目定位策划工作大纲第一部分 市场研究一 西安房地产市场与区域房地产市场西安及区域宏观环境的分析西安市房地产市场总体概况区域竞争格局分析西安及区域宏观环境的分析2007年上半年西安经济运行态势良好，预计完成生产总值750亿元，同比增长13%，同比增长0.4个百分点，为西安市10年来同期最高水平。实现财政总收入完成62.94亿元，同比增长27.5%；全社区固定资产投资完成623.52亿元，同比增长38.8%；社会消费品零售总额完成442.24亿元，同比增长17.4%；城市居民人均收入同比增长15.4%。宏观经济的良性运行为房地产市场的稳步推进保驾护航。2007年西安市全年共安排重点建设项目280个。其中，在建项目180个，总投资1652亿元，2007年计划投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、西安国家生物产业基地项目等。根据2007年西安市建设规划方面，西安市在“四区两基地”建设方面主要规划如下表：西安及区域宏观环境的分析区域规划建设目标四区高新区建设六大园区，力争建成工业类项目60个，再引进世界500强或行业龙头企业5家以上经开区力争全年新开工工业项目50个曲江新区筹建出版集团、传媒集团、演艺集团，启动周至道教文化展示区开发建设浐灞生态区基本完成浐灞三角洲段河流综合治理，广运潭二期工程竣工，新增水面1000亩，绿地2000亩两基地阎良航空基地完善供水、供电、供热、污水处理等各项服务设施长安航天产业基地基本完成规划制定和报批，着手基础设施建设和项目引进伴随着城市建设改造进程的逐步推进，西安的城市综合环境配套将进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。 西安市房地产市场总体概况2007年上半年西安市经济运行良好，城市规划建设快速推进，2007年上半年西安房地产市场在良好的经济环境中运行。07年上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，延续历年的增长势头快速推进，无论开发或销售均较上年明显增长。土地市场供应向远郊延伸，城北、长安、浐灞、西咸等郊区板块随规划建设的快速推进，推动房地产郊区化发展进程。2007年上半年，西安商品房销售面积300多万平方米较上年同比增长37.9%，销售金额152.99亿元。普通住宅销售面积359.98万平方米同比增长41.12%，销售金额127.45亿元，住宅在售均价为3412元/平方米，同比增长6.09%。2007年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。从07年上半年中央到各地方的具体政策出台情况来看，政策调控的主要方向更多的是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实。西安房地产市场虽然供需两旺，但是房价增速一直处于较低水平，宏观调控压力较小。2007年上半年，西安政府有关部门严密监控市场动态，并未有新政出台。 西安市房地产市场总体概况西安住宅市场发展平稳，住宅售价从未经历大涨大落。2006年以前，西安住宅销售价格每年增加幅度基本未超过5%，2006年西安住宅平均销售价格为3258元/平米，2007年上半年住宅平均售价增幅6.09%。国家发改委价格监测中心发布的全国36个大中城市房价平均增幅16.34%表明，西安房价增幅仍属中下水平。西安房地产市场自上世纪90年代末发展成熟壮大、成为城市经济的支柱产业。西安房地产业的发展自2000年后快速增长的同时，也经历了2003年”非典”事件的影响,及2006年宏观调控政策的冲击。西安历年房地产市场销售额及增幅。西安市房地产市场总体概况2007年上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，延续历年的增长势头快速推进。西安市房产局提供的数字表明，商品房市场供应集中放量，施工、竣工、新开工面积较上年同比增幅均达到40%以上。上半年，西安市商品房销售面积近400万平方米，销售金额152.99亿元。其中住宅销售359.98万平方米，销售金额127.45亿元。西安市城乡建设委员会房地产有关负责人介绍西安市商品房2007年上半年供应量超过500万平方米，到2007年底预计超过900万平方米。市场数据说明，西安房地产市场处于供需两旺的状态。 西安市城乡建设委员会房地产有关负责人透露，符合“90平方米；70%”规定双限房将于2007年下半年开始大量释放，将会对下半年房产售价产生一定的平抑作用。据观察，小户型的需求大于大户型。通过一年的努力，目前，西安市的中小户型供应达到了政策要求。 区域竞争格局分析自2000年，西安商品住宅市场进入高速发展阶段，西安城区各区域均进入开发高潮。不同区域显示出不同特征，已经分化出高档住宅市场