金地集团景观成本导则.docx

景观成本导则 金地集团产品管理部 景观可售成本的概念 景观造价折合可售建筑单方的计算方式： 景观单方造价（元/平米） 项目容积率 X （1—建筑覆盖率）=可售面积景观单方造价 例：以容积率为2.5的项目，通常建筑密度为30%，景观单方造价为500元/平米， 折合可售建筑面积为140元/平米。 简易计算方式： 目前常用的高容积率项目，常规，容积率（2-3），建筑覆盖率（20%-30%） 景观造价折合可售建筑单方的比例 景观造价（×元/平米） X （0.2～0.35 ）= 可售面积景观单方造价 根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5 误区： 立面、景观配置标准缺少和售价、风险控制的关联性； 实例：盲目降低配置，以达到降低成本的目的，忽略了配置降低所带了的成本比例降低系数，如：立面由文化砖调整为普通瓷片，可售建安节省50元，相对8050元的售价，只有0.625%的降低。 ★8000元的房子可以卖，8050元的房子就不可以卖？ 立 面 配 置立面、景观配置与售价、风险的 立 面 配 置 材料及施工项 弹性涂料 瓷片/砂壁漆 文化砖/真石漆 玻化砖湿贴 干挂普通石材/干 挂玻化砖 高档石材/铝板 单位成本 30-40 60-70 100-120 250-300 600-700 1000-1200 可售成本 （体形系数1.2） 36-48 72-84 120-144 300-360 720-840 1200-1440 调级差（右减左差） 40-50 50-60 180-240 420-540 480-720 8000售价 50/8000=0.625% （200～700）/8000= 2.5～ 8.75% 2W售价 180/20000=0.9% 720/20000=3.6% 5W售价 720/50000=1.44% 成本配置标准 400 600 800 1000 1500 2000 可售成本 建筑密度20%，容积率2 160 240 320 400 600 800 调级差（右减左差） 80 80 80 200 400 8000售价 80/8000=1% （200～400）/8000= 2.5～ 5% 2W售价 （80～200）/8000= 0.4～ 1% 400/20000=2% 5W售价 400/50000=0.8% 红景 观 配 置注 ： 红 景 观 配 置 立面、景观成本与总体建安成本的比例关系： 6.41% 6.41% 土建节约2% 土建节约2%即可把立面景观提高一个配置等级。 立面：砂壁漆变真石漆 景观：400变600标准 5.53% 5.53% 金地集团产品景观级配 金地产品要素级配体系表 星级级配 成本 产品要素 2★ 3★ 4★ 5★ 成本单位 备注 景观 400 600 800 1000 元/单位景观面积 室外环境成本， 包含硬景、软景及室外部品、室外环境机电等 客户档次 一线城市 二三档 三四档 五档 二线城市 二三档 三四档 四档 五档 三线城市 三档 三四档 四五档 说明： 1、不同星级产品要素配置适用于不同项目档次，其中2★/3★主要适用于刚需首改项目，4★适用于改善型项目，5★适用于高端项目； 2、各项目在确定产品要素配置星级时，可根据项目定位与客户需求，各产品要素选用不同星级配置。比如，某项目立面、设备技术、商业及配套选择 2★，精装、景观选用3★。 针对于容积率1的低密度用地，上述公式通用的前提：以每户别墅基地面积为测算标准，并涵盖了毛坯交付的庭院造价标准 景观比例控制内容 非控制面积 交通面积 架空层 私家花园（毛坯交付） 车行道路 地面停车位 入户大堂 各种功能房间 泛会所 别墅区特有 建筑分隔院墙内面积 景观控制面积 软景面积 硬景面积 灌木 地被 草坪 硬质铺装 室外水景 园建构筑物 活动场地 室外泳池 景观控制数量 乔木数量 室外部品 特型乔木 大型乔木 常规乔木 室外设施 室外雕塑 室外灯具 室外家俬 标示系统 为了更有效控制景观成本，需对项目各景观单项指标（红框）比例/数量进行控制。 因为交通、架空层、私家花园面积受规划设计和建筑设计制约较多，所以不计入景观控制面积 景观环境成本 注：基准以室外景观空地面积计算：红线内占地面积—建筑投影面积—消防车行道路+开放架空层面积。 序号 成本项目 成本费用说明 1 绿化种植 1、住区：包括乔木、灌木、地被、草坪等所有苗木，种植土、堆坡造型的材料费、施工费等费用。 2、私家庭院：简单毛坯交付，无其他设置的费用。 2 活动场地 包括住区内标准运动场地、老年人活动场地、儿童活动场地、室外泳池等结构、 装饰的材料费、施工费用等全部费用。 3 周界围墙及出入口 包括红线围墙、分户围墙、大门、入口岗亭等的材料费、施工费等全部费用。 4 硬质铺装 包括住区内所