成都酒店行业研究分析报告.pptVIP

成都酒店行业环境分析 从2014年第二季度营收数据来看，成都五星级酒店营业收入季度排名前五名分别是香格里拉大酒店、锦江宾馆、天堂洲际大饭店、凯宾斯基饭店 和城市名人酒店。除锦江宾馆以外，其他四家五星级酒店二季度营业收入普遍降低，城市名人酒店降幅最大，高达-67.13%。 五星级酒店营业收入季度排名TOP 5 * 学习文档 成都酒店行业环境分析 从2014年第二季度营收数据来看，成都四星级酒店营业收入季度排名前五名分别是瑞成名人酒店、世代锦江国际酒店、四川铁道大酒店、罗曼大酒店和四川新良大酒店。其中，罗曼大酒店营业收入增幅最大，高达23.49%；瑞成名人酒店降幅最大，高达-22.97%。 四星级酒店营业收入季度排名TOP 5 * 学习文档 目 录 宏观环境分析 成都酒店行业环境分析 酒店盈利模式分析 典型案例 总结 Contents 目 录 * 学习文档 酒店投资及物业标准 酒店盈利模式分析 选址要求 面积与结构 * 学习文档 酒店投资物业标准 酒店盈利模式分析 选址要求 面积与结构 1、物业周边配套 酒店通常要求周边的配套设施尽量齐全，其中高星级酒店的要求最高。一般来说，酒店会选择以自身为核心点，或者建设在在一个大型商业体内，主导该建筑群的其他功能，为追求经济利益也会自然而然地配套在酒店周围。 2、位置要求 经济较为发达、流动人口多、交通方便、基础设施齐全的位置，出行方便性是酒店必须具备的特征之一。要求在主干道能看到酒店物业主体，酒店大堂距行车道 20 米内距离，周边公交、的士出行方便。 * 学习文档 酒店投资物业标准 酒店盈利模式分析 不同类型的酒店对楼层和面积的需求各不相同。酒店往往分为独栋式的独立酒店或位于商业体若干楼层，根据建筑结构类型又可分为以下五类： 1、板式标准层： 一般多层酒店建筑的结构居多，6~11层。沿走廊单边布置客房，被称为单边布置，俗称外廊布置；一般为度假酒店建筑。沿走廊两侧布置的客房，被称为双边布置，俗称内廊布置。一般为商务酒店建筑及综合酒店建筑。 2、塔式标准层： 一般为高层星级酒店建筑结构，属于地标性建筑。平面形状有正方形、十字形、环形、圆形与三角形，略加变换可以衍生出矩形、椭圆形、风车形、H形等。 选址要求 面积与结构 * 学习文档 酒店投资物业标准 酒店盈利模式分析 3、中庭式标准层： 中庭带来了酒店开放式空间。中庭基本型为方形，为适应不同地点不同项目的需求也可以采用其他形态。?采用伸出的两翼构成开口式中庭，使酒店建筑空间更加丰富。 4、混合式标准层： 前三种类型的混合建筑结构,?综合性比较强。 5、独体别墅类： 多定位为度假酒店建筑结构，酒店客房为独立多层建筑二至三层，全套房的客房形式。 选址要求 面积与结构 * 学习文档 酒店投资物业标准 酒店盈利模式分析 选址要求 面积与结构 * 学习文档 酒店投资物业标准 酒店盈利模式分析 酒店按照产权归属，可分为自持（自建）型酒店和租赁型酒店物业两大类。其中租赁型酒店包含三种类型： 1、直营租赁 2、合作经营 3、委托管理 租赁型酒店由于前期投资金额较大、投资回收期较长，租赁年限往往较长，一般酒店租赁期限为10~20年，最短不低于8年。 选址要求 面积与结构 * 学习文档 成本构成 酒店盈利模式分析 酒店成本构成主要包括： 一、建造成本 包括两个部分：一个是建安成本，另一个是土地使用权的受让成本。建安成本包括酒店建造的直接成本（直接材料、建造人员工资、其他费用）和酒店所在地的土地动迁安置成本/租金。 二、经营期主要成本费用 人员工资、原料/物料采购成本、能源消耗开支（水、电、天然气等）、商业银行借款的利息、政府税费支出等。其中：固定费用包括酒店大楼的折旧费、酒店已经采购的成套设备的折旧费、酒店车辆折旧费等；可变费用包括销售费用、税金、差旅费等。 * 学习文档 投资回收期分析 酒店盈利模式分析 * 学习文档 租金分析 酒店盈利模式分析 一、二线城市，酒店租金通常控制在REVPAR（可供房平均房价）的20-30% 三、四线城市，其租金水平要控制在REVPAR（可供房平均房价）的15-20% 除了REVPAR外，有时也用营业额作为衡量租金水平的基础，租金通常不超过营业额的30% 通常，租金平衡点通过“倒挤”进行测算：平均房价 -预期平均运营成本 -预期平均毛利润 * 学习文档 主要城市酒店租金成本水平 酒店盈利模式分析 * 学习文档 目 录 宏观环境分析 成都酒店行业环境分析 酒店盈利模式分析 典型案例 总结 Contents 目 录 * 学习文档 典