说明教案房产税晨会.pptxVIP

晨 会8-28房产税—3现实层面不动产统一登记制度和房地产评估制度缺失：房产信息的联网透明是房产税征收的必要前提：国土资源部争取17年年底将所有市县全部接入国家级信息平台，实际比计划提前完成。18年两会《政府工作报告》也提出建立不动产统一登记制度。还需要建立对房地产价值的合理动态评估制度：去年年底肖捷的撰文和今年两会发言人的表述都表明，在正式的房产税设计中已经决定按房产评估值征税。但是我国负责土地税费的官方部门国土资源部和税务局都没有房产评估的能力，而市场上第三方又缺少权威性的机构，解决不了评估的问题实际上就是解决不了税基的确定。 特殊住房类型导致产权模糊 我国的住房市场经历了福利分房到市场化的转变，造成了多种形式住房共存的现象，包括但不限于房改房、小产权房、经济适用房等。产权归属模糊会影响到此后的房产登记和评估环节，以小产权房为例，没有建设和销售许可。如果对其征税则相当于承认小产权房的合法性，对大量通过正规渠道购房的纳税人不公平；如果不作为征收对象，则使其“逍遥法外”，变相鼓励农村以非法方式占用土地，同样不公平。英美模式和日韩模式 房产税大体可归纳为两种：英美模式将房产税功能定位成筹措财政收入，日韩模式则兼顾财政收入和房价调控。英国英国是世界上最早开征房产税的国家，最早可追溯到1601年，历史悠久。1993年4月英国政府在保留营业房屋税的同时开征住房财产税（Council Tax，又译作市政税、地方议会税），税率按房屋估价分地区划分为八个档次，也涵盖了针对性的优惠政策，由于设计合理被民众广泛接受顺利执行至今。 英国平均房价自91年以来总体趋势上涨，仅在金融危机后出现一段明显的下跌，历时一年多。英国的房产税对房价影响甚微，原因不难解释：美国：房产税的起点是1638年马萨诸塞州的税收法，征税对象是土地及建筑物。美国是联邦制，州政府和地方政府拥有税率设臵高度的自主权地方政府采取以支定收的方式来确定房产税：是政府用除房地产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额，除以当地房地产的市场价值来确定房地产税的税率。美国房产税的突出特点是“宽税基、少税种、重视保有环节地方政府“以支定收”虽有益处，但当房地产市场处于上升通道经济向好发展时，其他各税种征税额也水涨船高。此时由于预算限制，政府反而会降低税率减少房产税征收，认识：房产税对房价不会产生趋势性影响 原因在于虽然供给端提高持有成本，挤出闲置房源，促进资源有效配置；另一方面也会打击正常的置业需求。虽然房产税是直接税理论上难以转嫁，但我国的特殊国情导致一线和强二线城市形成卖方市场，供不应求的情况下可以部分转嫁给买方的，从而进一步助推房价和房租，造成房产税的资本化。税收对价格起到的是调节作用，长期来看不会有趋势性影响。最终决定价格的，从长期看是人口、制度和政策。 今年以来，各地实施了260余次的调控，不少房企抱怨日子十分难过。然而，最近陆续披露的半年报却显示，很多房企的营收和利润仍在增长，呈现出“增收又增利”的景象。今年上半年，其销售额达971.6亿元（数据来自CRIC），增幅达98%，是TOP10里面增速最快的房企，排名较去年飙升7位进入前10。同期，其利润也预增100%左右过去两年房企销售量价齐升结算到今年，使得利润大增利润暴增的房企手握低价土储拿地方式，八仙过海各显神通新城控股的双轮驱动模式玩得很溜。战略性布局全国的新城控股，“住宅+商业”双轮驱动的模式已经炉火纯青,截至2017年公司已有23家吾悦广场开业，预计2018年将再增18家，这种综合体拿地的模式很受地方政府的青睐，为其土地获取和利润增长打下了坚实的基础。华润置地以专业拿下大量旧改项目。?很多房企想在一二线城市布局，但这些城市的增量开发土地很贵，而且已不多。要么通过收并购，要么做城市更新。?今年上半年华润置地的综合毛利润率为48.1%，比上年同期的35.0%大幅提升。其中开发物业毛利率由32.6%提升为48.6%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由63.5%升至66.6%。较大程度上，得益于其城市更新。降低负债率，或拓宽融资渠道降低财务成本，财务十分稳健最典型的是中国恒大，其积极响应国家去杠杆的号召，于2017年上半年赎回了全部1129亿的永续债！同时引入1300亿战略投资，资产负债率降至71.1%，净负债率更是大幅减少了近六成，大幅降低了财务成本！截至2018年6月3日止半年度的净负债率进一步大幅下降，预期由去年底的184%下降至130%以下。负债率的下降使得其利润回升；评级机构提升其信用评级，股价大涨；信用评级提高也意味着其融资成本可以更低，相互促进。高周转依然是主流模式通过快周转的运营方式，中南得以快速回笼资金，目前，中南建设项目从拿地到开盘的平均周期为7.2~7.5个月。快周转的运营+积极的融资，使得中南置地的