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我国开征物业税的利弊及对策分析 我国开征物业税的利弊及对策分析 一、开征物业税的利弊分析 (一)有利方面 1、在一定程度上能够平抑房价 开征物业税能够促使房屋进行有效的再分配,避免房产资源空置,遏制恶意炒房,从而一定程度上达到稳定房价的目的。 2、增加地方财政收入,有利于规范地方政府的土地出让行为 能大大拓宽税收征收面,增加政府税收收入,保证地方固定资产投入资金的稳定来源,也有助于为地方公共设施的建设提供稳定的资金来源,而且能改变地方政府短期内批地求财的模式,促进土地出让的可持续性,对改革现行“土地财政”意义重大。 3、调节财富分配,缩小贫富差距 物业税就性质而言,实际上就是对财富存量课征税收。物业税的开征将弥补我国当前税制在调节社会收入分配方面的不足,防止贫富差距的进一步拉大和社会财富的过度集中,促进我国社会和谐稳定的发展。 4、完善我国房地产税收体系,规范房地产市场 开征物业税,将相应整合现行财产税类一些税种,取消部分有关的税费,改变房地产税收原有的体制,改变现在房地产税制税种过多、有悖公平、财产税主体地位不突出的现状。会对规范土地管理、限制投机行为等产生积极作用,从而保障房地产市场的健康发展。 (二)我国开征物业税的弊端 1、物业税与土地出让金问题 首先,土地出让金和物业税性质不同,统一征收缺乏理论依据。土地出让金属市场范畴,而物业税属公共分配范畴,两者不能也不应该相互替代。其次,土地出让金并入物业税将导致土地配置无效,而且容易滋生腐败和寻租行为,导致土地的垄断和滥用,不利于土地资源的有效配置。再次,加重消费者供房负担。在需求依然旺盛的情况下,房地产价格可能保持不变甚至上升,土地出让金并入物业税会使消费者面对房价和物业税的双重压力。最后,将土地出让金并入物业税征收,使得物业税的税额较大,也容易发生各种偷逃税的行为,这给税务部门征管物业税带来了很大的困难。 2、物业税对不同人群的影响 一是多房者负担增重。物业税开征后他们要面临缴纳多套住房的税,多房者收入与支出的比例将增大,负担也随之加重。二是按揭者面临双重压力。物业税开征后,按揭房的征收标准和方式怎样规定?是根据按揭年限还是贷款额度,是根据房屋当初购买总价还是起征时的市场总价?按揭者压力加大。三是出租者会调高房租。房东会根据税率情况,转嫁部分到租客身上。会给这些人群带来不利影响。 3、评估能力的制约 物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息,这些信息的收集、整理和储存工作必须在开征物业税前进行。这一方面需要大批评估技术人员,另一方面开展评估还需要采集样本数据,需要大量的人力与物力的投入。 4、面临现实的征管技术与社会配套条件的问题 对居民开征物业税,意味着税务机关要面对千家万户的居民,如何高效、合理地征收,将是对税务机关的一大挑战。 物业税开征从目前来看会存在一些弊端,但经过时间及实践的证明,相信物业税的开征是利大于弊的。 二、我国开征物业税的对策 (一)物业税各要素的设计 1、纳税人 我国境内拥有土地使用权、房屋所有权以及房屋使用权的单位和个人,总体包括土地使用者、房产所有者和房屋实际使用者。 2、纳税对象 包括土地和土地上建筑物及附着物,具体包括:城镇内全体商业经营用房地产与住宅用房地产,城市基础设施用房地产与廉租房等,农村地区的土地和住宅可暂时不列入纳税范围,但是待时机成熟时纳税对象可扩大到农村。 应采用差别比例税率,按照物业类型采用不同税率,并由中央政府设立统一税率区间,各地方政府根据各自具体情况确定适用税率,税率水平应设定在0.3?到0.8?之间,这样不会增加纳税人的税收负担,并可保证政府财政收入与现在水平持平。 4、计税依据 以房地产评估价值为主,以房屋面积为辅。评估方法应以市场比较法为主,以收益法和重置成本法为辅,实行批量评估,根据具体情况灵活运用。应在国土资源和房地产管理机构设置专门的房地产评估机构。评估周期三至五年评估一次为宜。根据物业价值的大小设置不同的评估率(实际税率=评估率×物业税税率),以调节不同房地产的税收负担,进一步加强对社会财富的调节。 5、起征点 在我国目前房产价值评估机制不健全的情况下,可根据人均住房标准面积设计一个合理的起征点,以保证一个家庭最基本的住房面积需要。随着房产评估机制的完善,再把面积标准和价值标准结合起来制定起征点。我认为,应设立起征点而不是免征额。因为当纳税额超过一定标准时,起征点就会全额征税,而免征额只是对超过免征额部分征税,很明显,起征