商业地产成本管制制度1.docxVIP

商业地产成本管制制度1.doc 商业地产本钱管理制度1 湖北供销民生广场有限公司成本管理制度(密级：A)二Ｏ一三年四月十八日名目１总那么〔1)2 本钱管理职责(3)2.1公司本钱管理职责〔3〕2.2工程公司本钱管理职责(４〕3本钱监控〔5)3．1本钱监控系统(５)3.2本钱监控要求(6〕3．２.1制度建立(６)３.2.2方案管理(7)3．2.3分析检查(7〕３.2.4信息沟通(8)4开发本钱掌握(8)４.1立项环节本钱掌握(８〕4.2规划设计环节本钱掌握(9)4.3施工招标环节本钱掌握(１0) 4.4施工过程本钱掌握(１1〕4.4.1现场签证(11)4.4.２工程质量与监理(１2) 4．４.3工程进度款(13)４.５工程材料及设备管理〔1３) 4.6开工交付环节本钱掌握(1５) ４．7工程结算管理(16)4.８其他环节本钱掌握(17)5附那么〔17)1总那么１.1为了增加本钱掌握力度，降低本钱费用，进步市场竞争力,依据国家有关法规政策,结合公司本钱管理的要求和阅历、教训,制定本制度。1.2 本钱管理的根本原那么是:以市场需求为导向、保证质量为前提，过程掌握为环节、标准操作为手段,进步经济效益为目的。１.３本钱监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实本钱岗位责任制，完善本钱管理根底，形成有效的本钱监控系统，努力降低本钱，进步经济效益。1.4 本钱管理流程商业地产管理运营形式１商业地产管理运营形式一、商业地产胜利的因素及要求1、功能：最一般的功能是作为商品流通的根底设施,担当商品的流通展现功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、消遣功能、休闲功能、商务功能等其他功能；2、地段：商业地产对地段的要求更高。3、客户:商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目的消费者三类人群。商业地产的客户群冗杂性要远甚于住宅的。4、资金要求:大型商业地产工程需要一次性投资建成才能形成深厚的商业气氛,沉淀资金较多,并且大多采纳只租不售形式，持有商业物业经营必需有长线的充分的资金支持。5、物业要求：商业地产而言,对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求,任何一点的差池都有可能影响商业地产工程的生存。6、销售形式:商业地产的客户那么包工程多以投资回报率、回报周期为营销重点，商业的销售那么形式多样,一般而言分为四种形式,挺直销售形式、带租约形式、返租式销售、整体销售形式。而且每种销售形式还可以连续细分，冗杂程度更高。7、专业性:商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑标准和消防标准外,还要遵循第三种标准即商业标准；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开头，还需要招商、开业和经营管理。８、投资回报形式:销售只能猎取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题,而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。二、商业地产的价值链现阶段国内商业地产开发运作的主流形式:开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色,且物业大多是分割产权销售〔全部或部分),在此形式下,开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者,排在开发商之后。但将来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化,有独立的投资主体。三、租售形式形式一:只售不租特点描绘：只售不租的形式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后根本上就不再进展干预,仅由物业管理部门进展日常的统一维护管理,这是旧有商业地产开发普遍采纳的经营方式。优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需担当后期经营的压力和风险,同时投资者也具备完全的经营自主权。优势分析:由于产权被分割出售后，经营权快速分散，经营权快速分散,开发商无法进展统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱,呈现一种无序状态,导致最终经营不善等后果,商铺的价值也大大缩水。因此,该形式下客户对将来的商业的价值预期简单产生悲观心情，不利于销售的顺当进展，最终可能导致整体商业地产开发的失败。匹配工程:只售不租的商业地产开发形式,一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺,对于大卖场散铺销售和大型商业街销售,实行只售不租往往引起经营管理失控。形式二：只租不售特点描绘：这种形式由开发商自己进展市场培育,营造商业气氛，并担当经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。在详细的操作方式上，租赁形式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。优势分析：假如经营得好的话,有利于打造工程的品牌价值,提升工程的竞争力,使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。优势分析:只租不售的开发形式对于进展商的资金实力要求