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物业公共能耗费的构成及分摊 《物 业 管 理 条 例 》 规 定 ： “物 业 管 理 服 务 收 费 项 目 应 包 括 管 理 费 、 房 屋 设 备 运 行 费 、 保 洁 费 、 保 安 费 和 维 修 费 ” 。 业主、使用人按规定缴纳上述费用，但其中是否全面涵盖了物业公司 为业主、使用人提供的各类服务项目的收费？是否还有遗漏？当中显然缺 少了容易被忽视的 “公共能耗 ”这一部分费用。 01 何为 “公共能耗 ”？ 其实在理解了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便 可推敲。 共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同 使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房 屋承重结构、室外墙面等部位。 共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同 使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电 梯、避雷装置、消防器具等设备。 公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道 路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。 综上所述，业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共性服 务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为 “公共能耗 ”，由此产生的 费用为 “公共能耗费 ”。 02 小区公共能耗费的构成 1 、各单元公共用电 (包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动 力 ) 2 、公共照明 ( 包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵 ) 3 、弱电系统 ( 包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心 ) 4 、二次供水增压水泵用电 5 、公共用水 ( 消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养 护用水 ) 03 小区公共能耗费分摊方式 1 、各单元公共用电 各单元楼均安装公共用电计量电表，分摊方式按户均摊。 月计算公式： 已入住每户分摊金额 = 该单元计量电费 / 该单元已入住户数 +( 该 单元空置户数 ×70%) 2 、公共照明 小区设公共照明总表，由小区全体业主按户均摊。 每月计算公式： 已入住每户分摊金额 = 小区公共景观照明电费 / 小区已入住户数 +(小区空置户数 ×70%) 3 、弱电系统 消防监控中心设弱电系统总表，由小区全体业主按户均摊。 每月计算公式： 已入住每户分摊金额 = 消控中心计量电费 / 小区已入住户数 +( 小 区空置户数 ×70%) 每月计算公式： 已入住每户分摊金额 = 动力系统电费 / 小区已入住户数 +( 小区空 置户数 ×70%) 4 、二次供水增压水泵用电 小区小区部分二次供水分中区和高区，中区和高区分别安装计 量电表，电费按实际用水量进行分摊， 1-6 层市政直供水不参与分 摊。 每月计算公式： 中、高区已入住每户分摊金额 = 【该区计量电费 / 该区已入住总 用水量 +(该区空置户总用水量 ×70%) 】 ×每户用水量。 5 、公共用水 小区公共用水有三块水表计量，小区公共用水根据三块水表计 量总金额按户由全体业户按户均摊。