合同法律知识讲座.docxVIP

合同法律知识讲座 合同法律学问讲座合同是指公平主体的双方或多方当事人〔自然人或法人〕关于建立、变更、终止民事法律关系的协议。合同＝协议合同法第424条的规定:居间合同是居间人向托付人报告订立合同的时机或者供应订立合同的媒介效劳，托付人支付酬劳的合同。一、合同主体的适格性一般是个人，几种状况需要留意1、共有财产，需共有人共同签字如夫妻共同财产要夫妻双方签字。一方来签，怎么办？〔1〕电话询问，录音〔2〕发短信〔微信〕如：您什么能来补签一下字？定金收到了吗？〔3〕碰到之后准时补签案例：夫妻一方签字，另一方不认可引发纠纷。2、公司的房屋出售，一般要有股东会决议3、优先购置权〔1〕出租人出售房屋的，应当提早三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购置权。〔2〕共有人处分自己享有的份额的，其他共有人享有优先购置权。二、合同内容的合法性合法是合同最根本的要求，一切合同都应以合法为前提，不合法的合同通常会导致内容局部无效或全部无效。合同有效的要件：1、当事人具有相应的民事行为力量2、当事人意思表示真实3、不违背法律或社会公共利益依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，按照其规定。当事人对合同的效力可以商定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。合同无效的情形：〔一〕一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；〔二〕恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；〔三〕以合法形式掩盖非法目的；〔四〕损害社会公共利益；〔五〕违背法律、行政法规的强迫性规定。可撤销的合同第五十四条以下合同，当事人一方有权恳求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：〔一〕因重大误会订立的；〔二〕在订立合同时显失公正的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违反真实意思的状况下订立的合同，受损害方有权恳求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同局部无效，不影响其他局部效力的，其他局部仍旧有效。三、合同形式的标准性书面形式、口头形式、其他形式书面形式：合同书或者电报、电传、电子邮件等数据电文形式等各种可以有形地表现所载内容的形式订立合同格式合同、格式条款第一，采纳格式条款订立合同的，供应格式条款的一方应当遵循公正原那么确定当事人之间的权利和义务，并实行合理的方式提请对方留意免除或者限制其责任的条款，根据对方的要求，对该条款予以说明。(《合同法》第39条规定) 其次，供应格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。(《合同法》第40条规定)第三，对格式条款的理解发生争议的，应当根据通常理解予以说明。对格式条款有两种以上说明的，应当作出不利于供应格式条款一方的说明。格式条款和非格式条款不全都的，应当采纳非格式条款。(《合同法》第41条规定) 跳单条款商定条款中排除其他中介公司与顾客交易的条款，这属于居间合同中“跳单〞格式条款，虽然合法有效，但是买方有权选择报价低、效劳好的中介公司签订房屋买卖合同。这种“跳单〞格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司供应的房源信息，绕开中介公司而与原房主成交，致其无法得到应得的效劳费，该商定并不存在免除一方责任等无效情形，故应认定有效。依据该条款，衡量买方是否构成“跳单〞，关键是看其是否利用该公司供应的房源信息、时机等条件。假如未利用此条件，而是通过其他公众可获知的正值途径获得同一房源信息，那么买方就有权选择报价低、效劳好的中介公司促成买卖合同成立。四、合同条款的完备性几个重要条款1、违约责任违约责任如何商定？我们最担忧的问题，肯定要有违约责任。〔1〕违约责任的常见形式——违约金尽可能明确违约金按比例商定：比方买方逾期付款，每逾期一天，担当房款千分之一的违约金。卖方逾期交房，千分之一，对等根本违约，未履行合同，按合同标的额的20%支付违约金。一般不超过30% 按金额商定，每逾期一天，支付1000元违约金。〔2〕违约责任的常见形式——赔偿损失第114条：当事人可以商定一方违约时应当依据违约状况向对方支付肯定数额的违约金，也可以商定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。没有商定违约金，可以要求对方赔偿损失，然而在理论中，很多损失的证据往往是很难供应的。房屋差价损失2、定金条款定金的数额原那么上是由当事人商定的，但担保法对其最高限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的百分之二十。定金是债的一种担保方式，给付定金的一方不履行商定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行商定的债务的，应当双倍返还定金，可见定金具有担保性和惩处性。在理论中不少人将“定金〞写成了“订金〞3、争议解决方式的商