环境动态分析的房地产商经营项目设计.pptx

基于环境动态分析的房地产商经营项目设计分析路径假设A集团是资产实力有5亿元左右、地处市场经济活跃地区、善于开发精品楼盘项目的区域性领袖型房地产开发商。要不要继续搞房地产产业？（SWOT分析和钻石体系分析）。搞什么样的房地产项目？（产品定位和项目设计）在什么地方搞房地产项目？（区域定位）采取什么样的战略和策略？（经营模式、战略重点、竞争策略选择）需要什么样的配套措施？（资金、组织内控、人力资源、企业文化等保障措施）一、A集团发展的环境分析一般环境分析：（1）经济增长前景；（2）人口增长和结构变化；（3）政治稳定性。行业环境分析。（1）需求与市场前景；（2）供给与竞争格局；（3）政策环境。 （一）需求与市场前景1、城市化严重滞后，房地产发展仍有发展空间 （1）关于城市化水平的国际经验：0％～30％，城市化初期阶段30％～70％，城市化加速阶段70％以上，城市化后期阶段需求与市场前景（2）关于人均GDP与房地产发展的国际经验：800美元～1000美元，房地产进入起步阶段1000美元～8000美元，房地产进入快速上升阶段8000美元～13000美元，房地产进入平稳阶段13000美元以上，房地产进入萎缩阶段需求与市场前景（3）中国的现状：城市化水平约34％，远低于世界平均水平的55％工业化水平50％人均GDP刚过1000美元结论：城市化严重滞后与工业化水平，房地产业总体上刚进入快速上升阶段2、置业观念深入人心，房产需求潜力巨大（恒产与按揭）中国人具有强烈的置业观念，由于土地收归国家和集体所有，购置房产成为唯一选择。房产按揭政策激发了中国人潜藏已久的巨大消费欲望，放大了消费能力。（二）中国房地产竞争格局变化1、土地垄断供应，房产行业回报丰厚，出现“全民房产”格局和境外资金进入加快在所难免 政府垄断土地市场，更多的地方实行“非饱和供地”，使房产处于卖方市场，房地产行业地投资回报率大大高于社会平均水平。垄断性因素地存在，使房产行业有别于其他行业，其利润平均化的速度相对较慢。2、游戏规则透明化，有利于房产企业实施跨地区发展8.31大限已过，协议出让的历史永远终止，所有房产企业的成本水平趋于一致土地出让统一实行招牌挂，土地市场不断透明化房产预售条件各地区基本区域一致银行贷款条件基本一致其他相关法规逐渐完善，行业发展逐渐规范结论：房产企业发展环境逐渐完善，竞争不断规范，有利于实力企业实现跨地区发展3、马太效应初现，房产竞争进入洗牌阶段银根、地根不断收紧，中小房产企业面临贷款难、拿地难，陷入进退两难境地；实力企业在融资、拿地、项目运作等方面有诸多优势，乘机快速做大。4、利润平均化挑战粗放式经营管理模式房产企业通过寻租获得超额利润，其竞争焦点是政府公关能力，通过公关获取入地资源；随着行业发展地不断规范，行业利润不断平均化，寻租空间不断缩小，竞争焦点向管理转移，通过加强管理，控制成本，提升经营效率，实现快速发展。5、做大企业规模，转向城市运营房产企业面临两极分化，要么不断做大，通过规模扩张提升企业实力，实现做强；要么做小，专做中小楼盘，走专业化道路，获取平均利润。从长远来看，做大具有较高的利润空间，但是对企业的要求将会更高。房地产企业的一个重要发展趋势是，大型房产企业不再局限于开发郊区大盘，而是向兼具城市建设职能和房地产开发职能的城市运营商角色转变。城市运营商必须具备下列条件：（1）信用良好、实力雄厚和超强的市场运营能力（2）与政府关系密切，能与政府有效沟通，支持政府，弥补政府不足，能够把握城市未来发展方向，并进行有效的操作和推进（3）眼界开阔，气势宏大，能够占据市场上游，具有号召和整合其他发展商的能力6、争做全能冠军，超越同质竞争传统房产企业只要在房地产开发的各个流程环节成为冠军，就能成为市场冠军。在市场环境不断成熟的情况，房产企业之间的能力差距逐渐缩小，必然陷入同质化竞争的困境。要超越同质化竞争，必须跳出产品竞争的层面，在产业整合层面进行竞争，不但在产品层面做冠军，还要在产业整合方面争做冠军，这样才能建立新的竞争优势。7、强化流程管理，提升资源整合面临利润平均化挑战的房产企业要保持较高的盈利能力，必须提高其运作效率和创新能力。因此：（1）通过规范化强化流程管理，在房产开发的各个环节进行规范化，提高运作效率，为企业扩张打下良好基础。（2）通过产业整合、银企整合、企企整合、政企整合进行创新，创造新的竞争优势。8、组建产业联盟，实施军团作战竞合策略在房地产行业的运用，就是组建产业联盟，通过组建产业联盟，实施联合作战，会产生全新的竞争优势。目前国内现有的几种模式是：万达集团与沃尔马：房产＋商业——商业房产的运作优势北京金融街：房产＋金融——创造了金融专业市场广州奥园集团与中体产业：房产＋体育——独特的产品特色，催生了复合地产北京首创集团：房产＋境外资金，组建