苏州科技城地块公寓项目产品定位报告_PPT_颂唐机.pptxVIP

二零零八年·七月科技城42＃地块产品定位报告?PROFESSIONAL REPORT前言：孙子曰：“兵无常势，水无常形。能因敌变化而取胜者，谓之神.” 因此我们此次的调研：立足当下，放眼未来.以当前的市场形势为基础对区域未来2-3年的市场作前瞻性的研判.以期使得本项目的定位更为精准.报告目的：目标客户群锁定；项目总体定位；户型配比；价格定位；定量分析定性分析板块分析主要分析方法类比分析区域分析逆向分析逻辑推理报告主要分析方法：报告主体架构：苏州楼市前景综合研判……..产品定位新区市场主力户型分析……..新区各板块价格走势分析……..科技城主力购房群体探析苏州楼市前景综合分析第一 章苏州楼市成交量分析苏州中小户型走势分析苏州经济发展前景研判综合研判……苏州楼市成交量分析苏州07年1月—08年6月每月成交套数 从表中成交的套数可以看出，2022年1-2月处于传统淡季，成交量较少。尤其是2月份受天气影响较为明显，3月份开始缓慢复苏，但08年上半年市场与去年同期相比成交套数下滑严重。市场观望情绪浓郁。宏观调控效应明显。苏州07年1月—08年6月每月成交面积 从表中成交的面积可看出，08年开年至今成交面积始终在低位徘徊。苏州07年1月—08年6月每月成交均价 从表中价格走势图我们可以看出，楼市均价一直在稳步上升，除了去年11月份与今年2月份略有下降外，一直保持坚挺态势，但价升量跌的现实考验着开发商的耐心和智慧。总 结“淡 ”是苏州楼市上半年的一个基调，开发商压力普遍较大。融资难，销售不畅。 如果下半年观望情绪仍然浓郁，迫于资金压力，价格回落的可能性还是比较大的。目前苏州均价已经站稳至7000元/平，比较坚挺。但鉴于土地成本的因素以及钢材等原材料的大幅上涨，人力成本的上升等因素，苏州楼市价格大幅回落的可能性非常小。虽然宏观调控政策给全国的楼市带来了强力的冲击，苏州楼市受影响也较为明显，但刚性需求仍然存在，并支撑着楼市前行。 苏州中小户型走势分析今年以来，苏州房地产市场上中小户型住房供给量增加，商品房供应结构进一步调整优化。上半年，苏州全市90平方米以下的商品住宅施工面积828.52万平方米，同比增长73.6%，其中今年新开工面积241.14万平方米，同比增长37.3%，占全部新开工住宅的23.9%；竣工面积中90平方米以下的住宅为55.49万平方米，同比增长62.9%。中小户型的大量上市，大大调节了以往大户型主导市场的供应结构性问题，也将对以后几年的市场供给结构调整起到推动作用。 可见，几年后的大户型反而将可能成为稀缺户型。现在小户型较为景气，但明后两年中小户型将迎来井喷，市场主力畅销户型将明显发生改变，物以稀为贵。07年苏州经济分析 宏观经济情况： 2022年经济总量跃过5000亿元大关，全市实现地区生产总值达5700亿元，按可比价格计算比上年增长16%，其中第三产业增加值1970亿元，比上年增长17.5%。产业结构进一步优化，三次产业的比例为1.7：63.7：34.6，第三产业比重比上年提高1.9个百分点。 财政收入实现跨越式增长，宏观经济效益继续向好。全市实现地方一般预算收入541.82亿元，比上年增长35.4%。地方一般预算收入占GDP比重为9.5%，比上年提高1.2个百分点。营业税、增值税、企业所得税分别增长30.8%、33.0%和41.7%。财政公共服务能力不断提高，对新农村建设、科技、教育、文化、卫生、环境保护和社会保障等领域的资金投入力度加大。地方一般预算支出493.13亿元，比上年增长28%。 房地产业情况： 2022年房地产业继续保持稳健发展。全市房地产开发投资565亿元，比上年增长20%，占全社会固定资产投资的比重为23.9%。其中，住宅、商业营业用房和办公楼投资分别增长16%、53%和38%，占房地产投资的比重为75%、2.4%和17.4%。商品房施工面积为5700万平方米，增长7%；竣工面积为1600万平方米，下降12%。商品房销售额为980亿元，增长53%，其中住宅销售额为820亿元，增长56%。 房屋二级市场置换交易活跃，市区存量房交易成交面积为275.93万平方米，其中住宅211.45万平方米。规范存量土地的利用和转让，全市拍卖、招标和挂牌交易用地2800.52公顷。全市建成定销房面积56万平方米。 固定资产投资情况： 固定资产投资保持适度增长，坚持以有效增量带动存量调整，促进投资结构优化调整。全社会固定资产投资2360亿元，比上年增长12%。其中国有经济投资402亿元，比上年下降12%；三资企业投资765亿元，增长16%；私营个体投资760亿元，增长13%。投资结构继续优化，第二产业完成投资1223亿元，增长5%；第三产业完成投资1134亿元，增长20.5%，占全社会投资比重达到48.1%。全社会施工