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土地价值评估方法与案例实操资产评估 分享会（一）2018.04PART1:土地价值评估方法科普CONTENTS——成本逼近法——基准地价修正法——市场比较法——收益还原法——假设开发法PART2:土地价值评估案例实操——杭州金诚大厦土地价值评估——无锡太悦地块土地价值评估本文档来自网络，仅供学习交流，请在24小时内删除，如有侵权请联系删除；关注知识星球：地产知识加油站，更多干货分享常用土地价值评估方法解析市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场 比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比 较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格 的方法。当把未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就 表现为土地价格。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存 入银行而每年获得的利息量。收益还原法假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业 费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个 潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。基本公式：地价=房产总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用-税费 -开发商利润假设开发法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳 的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无 收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。基本公式：地价= 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益。成本逼近法基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地 基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域 中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗 地价格。基准地价修正法3本文档来自网络，仅供学习交流，请在24小时内删除，如有侵权请联系删除；关注知识星球：地产知识加油站，更多干货分享各类土地价值评估方法比较方法市场比较法收益还原法假设开发法/剩余法成本逼近法基准地价系数修正法比较项目主要原则替代收益建筑成本+地价=房地价成本可及性替代评估对象1.土地 2.建筑物 3. 不动产1.土地 2.建筑物3. 不动产1.土地 2.建筑物1.建筑物 2.新开发土地土地适用范围适宜有交易实例地区的土地及不动 产估价适宜有收益的土地或建筑 物有交易地区，且地产有开发、 再开发价值建筑物或新开发地已有基准地价和宗地价 格修正系数表限制1.无类似交易案例，或无市场交易时， 难以评估 2.必须考虑所有差异的项目，并加以适当修正3.必须查证比较案例资料的准确性对无收益不动产评估困难收益数据必须合理、准确还原利率必须适当对不适宜建筑或无再开发价值 土地评估困难房价预测难以准确开发费用难以准确不适宜于已建成地或已开发地成本不等于价格不适宜于无基准地价区域理论基础依实例地价格，比较求评估地价格无理论基础，但实用未来纯收益还原现值即为 价格有理论基础地价=房地价-建筑成本-利润利 息建筑价=房地价-地价有理论基础建筑价=重置成本-折旧新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+区位修正宗地价=基准价×（1±∑区 域及个别因素修正系数）×批租年期系数×时间修正 系数估计程序收集适当交易实例查证交易条件状况、包括价格、支 付条件、动机及宗地条件实例交易情况修正实例期日修正实例区域及个别因素修正 6.判定比较价格估计总收益估计总费用计算纯收益选定还原利率计算收益价格估计开发完成后房地售价估计建筑费用估计各项税费计算地价确定土地征用拆迁费确定开发费确定利润确定利息计算成本价格位置修正查定基准地价查证评估地块条件查定各项修正系数修正出宗地价现实性评估结果与市价相近，最具现实性评估结果与市价稍有偏差接近市价评估结果与市价常有偏差接近市价掌握难易易难易容易易，适于多宗地估价评估结果比较价格收益价格剩余价格成本累加价格比较价格4本文档来自网络，仅供学习交流，请在24小时内删除，如有侵权请联系删除；关注知识星球：地产知识加油站，更多干货分享市场比较法基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估 价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适 当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两 宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而