2021年房地产估价师考试【土地估价基础与实务】课件.pdfVIP

紫色字体加粗、单下划线 （高频考点） 蓝色字体加粗（一般考点、拓展内容等） 第一章 土地估价基础 第一节 土地的概念 知识点一、土地的内涵 【土地】是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它 包括人类过去和现在的活动结果。理解土地的定义把握5个要点： 1．土地是综合体 2．土地是自然的产物 3．土地是地球表面具有固定位置的空间客体 4．土地是地球表面的陆地部分。海洋和陆地是地球表面的两大组成部分，陆地是突出于海洋平面上的 部分，包括内陆水域、滩涂和岛屿。将土地限定在陆地范围，符合人们的一般认识和劳动习惯。 5．土地包括人类过去和现在的活动结果。 知识点二、土地的3特性 （一）土地的自然特性 土地的自然特性：指不以人的意志为转移的自然属性。包含5个自然特性： 1.土地的不可替代性 2.土地面积的有限性 3.土地位置的固定性 4.土地质量的差异性 5.土地永续利用的相对性：包含两层含义： a.作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性； b.作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。 （二）土地的经济特性 土地的经济特性：指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现出来的特性。包括6个 特性： 1.土地经济供给的稀缺性 2.土地用途的多样性 对一种土地的利用，常常产生两个以上用途的竞争，并可能从一种用途转换到另一种用途。这种竞争 常使土地趋于最佳用途和最大经济效益，并使地价达到最高。 3.土地用途变更的困难性。 用途的变更一般要经过自然资源部门和城乡规划部门的同意，经过一定审查程序才能完成。 4.土地增值性 5.土地报酬递减的可能性 在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果，这就要求人们在利用土 2 地增加投入时，必须寻找在一定技术、经济条件投入下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进 技术，以便提高土地利用的经济效益，防止出现土地报酬递减现象。 土地报酬递减规律是房地产开发商确定商品房开发层数的重要因素。 6.土地的不动产特性 与土地位置的固定性关联，且需求一般为刚性需求中，价值量也较大。 （三）土地的产权特性 土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地 抵押权、土地继承权、地役权。 【记忆技窍】“自经产”3特性 知识点三、土地的2功能 土地2功能： 1.人类生存的物质基础 人类要进行物质资料生产，除了需要生物资源外，还需要大量的非生物资源，如矿产资源、石油、煤 炭等，这些资源蕴藏于土地之中，同时，在土地的一定高度和深度范围内，附着许多滋生万物的生产能力， 没有这些资源，人类就无法生存和发展。 2.人类生产生活的场所 土地由于其物理特性，具有承载万物的功能，因而成为人类进行一切生活和生产活动的空间和场所， 成为人类进行种植、房屋和道路等建设的地基。 知识点四、我国土地资源的7特点 我国土地资源的7特点： 1.土地面积绝对数量大，相对数量小 2.后备土地资源有限 3.土地类型多样，山地多于平地 4.农地分布不均匀 5.森林覆盖率低 6.土地质量较差 7.水土资源不平衡 【记忆技窍】“大小限/多云低差平”国土资源7特点 知识点五、土地实体及特征 3 一、土地实体的构成 从估价的角度看，土地实体包括地上空间、地表、地下空间、建筑物及其他附着物等。 二、土壤类别及特征 土壤是土地资源的重要组成要素，不同土壤类别及其特征代表了不同的土地实体。 ·我国土壤2分类系统： a.高级分类自上而下是：土纲、亚纲、土类、亚类； b.低级分类自上而下是：土属、土种和变种。 【记忆技窍】“4高、3低” ·土壤分2类别： (一)主要自然土壤 其中砖红壤、赤红壤、红壤、黄壤和黄棕壤为南方的主要土壤类型