农村土地所建商品房买卖合同模板的效力及处理.docxVIP

农村土地所建商品房买卖合同模板的效力及处理 试论在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》尽管解决了目前商品房买卖合同纠纷中的很多问题，但其自身适用范围的限制，并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致理论中的无序。无效论者从合同违背《土地治理法》的规定和合同标的履行不能动身，否认此类合同的效力；有效论者那么从法说明学和取缔标准与效力标准的区不动身，认定合同效力。基于此类问题的冗杂，笔者从社会整体的角度动身，利用利益衡量的差不多观点，指出有效论更能适应现实社会的需要，并在此根底上提出了相应的处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。「关键词」商品房买卖合同，集体土地，合同效力，利益衡量随着经济的进展，我国社会整体进展，物质程度有了特地大的进步，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，本来与平常百姓毫不相干的买房置地也成了现今非常一般的一件状况。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》〔以下简称《说明》〕[1].这一司法说明的出台，关于人民法院处理此类案件起到了非常主动的促进作用，得到了社会各界的普遍欢送。然而，通过近一年来的理论，这一司法说明也暴露出自身的一些缺乏，尤其是从司法说明序言中所表达的立法意旨看，该司法说明要紧是针对都市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进展规定的[2]，并未把占国土特地大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不讲是一种“立法〞上的缺失。关于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但理论中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，盼望可以对人民法院的司法理论起到参考作用。一、我国的土地制度与商品房种类按照我国宪法的规定，“都市的土地属于国家全部。农村和都市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部；宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部。〞因此，在社会主义的中国，从全部制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度严密联络在一起的。讨论我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最全然的动身点，因此，商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。二、农村集体土地上所建商品房的问题所在商品者，依《高级汉语大词典》[3]之说明，意为“⑴为交换而生产的物品。⑵泛指市场上买卖的物品〞。据此并参考《说明》第1条的规定，本文要争论的商品房的确是指出卖人〔仅指房地产开发企业〕尚未建成或者差不多开工的用于向社会销售并移转房屋全部权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其全然，商品房与其他房屋的最大区不就在于它是作为一种商品用于交换，商品房在全部权的让渡过程中实现其交换价值。然而，法学不同于经济学，其着眼点在于全部权的移转及移转过程中出现的问题。比拟讨论国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，的确是要比拟二者在全部权移转方面的差不。通观世界各国，在房屋与土地的关系上，普遍实行“房地一体主义〞，即房屋的全部权与其所附着的土地的全部权或者用法权同时移转，只有如此才能保证房屋的全部权人在房屋用法过程中可不能因房屋所附着的土地归属于其别人而引致纷争。我国《都市房地产治理法》第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的全部权和房屋占用范围内的土地用法权同时转让、抵押。〞在我国通过出让的国有土地其土地用法权的转让是不存在障碍的，然而，1998年8月《土地治理法》修改时将“同意城镇非农户口居民建住宅用法集体土地〞的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农民集体全部的土地的用法权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；然而，符合土地利用总体规划并依法获得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地用法权依法发生转移的除外〞，造成“集体建立用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转〞的情况，[4]从而在立法意旨上，都市及外村、外乡居民已被制止成为集体土地上住宅的合法全部权人。[5]在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违背法律制止性规定而成为一种病态的契约，从而挺直阻碍到买卖合同的效力问题。然而，在当前相当一局部地区出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建立新型人口聚集区的活动，较为时兴的讲法叫作“旧村改造〞。尽管在这一过程中出现了一些纠纷，然而，从深层次上看，这种现象的出现有其必定原因。随着城乡产业构造的晋级和经济构造转型，土地的承载、哺育等传统功能逐步萎缩，而财宝储存功能、产业空间聚