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农村土地租赁合同效力那些事儿 农村土地租赁合同效力那些事儿当前农村土地租赁中，存在诸多不标准的情形。而随着土地价值的攀升和市场的需要，买卖、租赁市场频繁发生变动。在此情形下，因合同不标准、法律意识淡薄等，一地二租、超期租赁、任性解约等情形频发，由此确认合同效力的纠纷也不断增加。租期未约，任意解约亦受限制【案情回放】老王在90年月的时候承包了村里的一块耕地，耕地面积约3亩，位于地势平坦、土壤肥沃、小河流经的村南，当年县政府为他颁发了《土地承包经营权证书》。新世纪，新农村建立轰轰烈烈的推动，政府向老王所在的村供应财政扶持。当时的村委会主任在考察了市场之后，决心带着村民种植大棚蔬菜，以带动村民集体致富。因老王家耕地所在区域交通便利、条件良好，被村委会定为蔬菜大棚选址。经劝说后，村委会与老王达成口头协议，村委会以其名义租赁老王家位于村南的三亩耕地，用于修建蔬菜大棚，租金每亩每年300元，每年支付一次，但对租赁合同的期限未做商定。后来，随着土地价格上涨等缘由，为照看老王的利益，村委会又与老王达成协议，商定租金涨为每亩每年600元。【法官说法】本案争议的焦点是租金的支付标准及出租人能否马上解除不定期租赁合同。关于租金的支付标准问题，因双方是口头协议，加之村民保存证据以及举证力量的薄弱，除非村委会基于诚信原那么认可口头商定,否那么老王很难供应证据证明租金的支付标准。涉农纠纷中，无论是出租纠纷，还是买卖纠纷，都存在村民就支付标准举证不能的问题。村民朴实的交易观念认为，只要双方亲口认可了，就应当根据承诺的标准去履行。书写书面的字据，一是觉得多此一举、伤感情，二是不知如何书写、伤脑筋，从而导致一方违背诚信原那么时，另一方陷入维权逆境。关于不定期租赁合同的解除问题，依据《 * 合同法》其次百三十二条的规定，“当事人对租赁期限没有商定或者商定不明确，按照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。〞本案中，老王作为农民，应当理解土地的用法具有期间性，本案争议的土地用处为大棚种植，其起诉时，该大棚尚在种植期间，假如立即解除租赁合同，大棚以及大棚内的种植物都需要立即处置，将会给村委会造成宏大损失。基于此，老王解除合同的恳求能否被支持应当建立在老王是否已经提早通知村委会并留给村委会必要合理的腾退期间根底之上。尽管对于不定期租赁，法律给予了出租人的合同解除权，但是法律在给予出租人权利的同时，也为其限定了义务，就是必需在合理期限之前通知承租人。何为合理，那么应当按照不同的出租物的性质来进展推断。比方，假如是住房，一般要给承租人留有必要的找房和搬家时间；假如是从事种植的土地，那么要给依据种植植物的生长周期，赐予合理的腾退时间，在北方，一般解除合同的时间在秋收至春种期间比拟合理。该案的案情并不冗杂，但是却凸显了农村土地纠纷的特点：口头交易、无凭无据、双向违约、互不相让。一地二租，后手无效【案情回放】庭审中，村委会辩称：老张的确承包了该局部荒山，但为了改善村里的通信条件，其未征得老张的同意就与挪动公司签订了建立挪动通信基站协议，但该协议也非有偿协议；因挪动公司建立此基站的目的是为了营利，故挪动公司应向老张支付相应的补偿。挪动公司那么辩称：签订协议时，因村委会未告知，挪动公司对该荒山由刘成承包的事实不知情，属好心获得；协议签订后，老张从未向挪动公司主见过权利，其诉讼已经超过时效，挪动公司不同意老张的诉讼恳求。法官综合考虑相关证据及事实，判决村委会与挪动公司签订的租赁合同无效。【法官说法】本案争议的焦点是挪动公司的租赁合同是否有效、挪动公司是否适用好心获得、老张的起诉是否超过诉讼时效。一地二租的行为，在村里，大家都形象的将其称为“一女二嫁〞。假如根据时间挨次来说，老张的承包在先，挪动公司的租赁在后，根据先来后到的挨次，老张的主见也应当是合理有据的。依据《 * 合同法》第五十一条：“无处分权的人处分别人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后获得处分权的，该合同有效。〞就本案而言，在村经济合作社将土地承包给老张之后，老张就对该土地享有占有、用法、收益的权利，所以村经济合作社在未经老张同意的状况下，无权再将该土地租赁给别人。即便与别人签订了租赁合同，也是自始无效的。挪动公司是否适用好心获得呢，依据《 * 物权法》第一百零六条的规定，好心获得需要三个要件：受让人受让该不动产或者动产时是好心的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。就本案而言，因为挪动公司猎取该土地并非有偿，此一项事实，就可以确定其不构成好心获得。关于诉讼时效问题，由于合同无效属于自始无效，自始无效的合同不受诉讼时效限制，当事人可