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房地产周期研究 改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察，中国房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的复苏——繁荣——衰退——复苏四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。本文对改革开放以来中国房地产周期波动进行研究，重点探讨以深圳为代表的中国房地产经济波动特征，并与宏观经济周期进行比较，最后分析影响中国房地产周期波动的主要因素。 一、改革开放以来中国房地产业的波动周期 从历史角度来观察，改革开放以来中国房地产业重新得到恢复和快速发展。以深圳等经济特区从 1980 年率先征收土地使用费开始，到 1987 年开始有偿出让土地使用权等一系列改革探索，中国地产市场得到逐渐恢复和发展，在土地一级市场和二级市场上土地使用权出让、转让、出租、抵押的规模越来越大，推动了土地市场的发育程度与发展趋势。与此同时，随着全国房地产开发投资规模不断扩张和投资结构不断完善，以房地产开发公司为主体的房地产开发投资体系迅速扩大，商品房开发施工面积、竣工面积和销售面积大幅提高。此外，伴随房地产市场规模增强，房地产交易管理制度逐渐确立，房地产中介服务体系不断发育，房地产法规也逐渐完备，房地产市场化