某房产项目非一般的营销执行报告.pptxVIP

非常唯珍·非常营销——香蜜湖·唯珍府后期营销执行报告版权声明：本报告未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的局部或全部内容。思维导图——非常规的产品价值非一般的唯珍府非传统的豪宅形象非一般的营销方案非常态下的逆境市场非差异化的营销策略项目价值重新定位2项目营销执行安排项目执行团队保障项目营销现状分析134报告目录——执行攻略执行团队与效劳目标任务非常规营销逆市背景项目价值重新定位项目营销执行安排项目执行团队保障项目营销现状分析4213报告目录——现状分析营销启示执行攻略执行团队与效劳目标任务营销策略逆市背景工程销售现状分析工程销售现状：开盘至今销售22套，销售率约33% ，开盘后销售根本处于停滞状态。联排别墅和商业体已具备销售条件，但一直未推出市场。长时间的拉锯营销，工程形象已经树立，客户累积量够大。前期成交主要为关系户，后期降价存在补巨额差价的人情关系。国庆推出价格微降的特价房和送装修30万优惠，但仅成交一套。面临的问题：工程功能和形象难以支撑高品位豪宅形象。如何整合别墅、商业整体营销。工程需要寻找一条全新的营销路线，走出困境。营销总结及营销启示营销启示：跳出传统的豪宅体系来重新审视工程。须要有新的价值导入来支撑工程营销。新定义、新功能、新形象、新客源才能让跳出现阶段恶劣的市场的竞争环境。市场总结：在竞争剧烈市场环境中，我们选择一般的营销体系难以支撑工程高价值。工程定位：跳出传统豪宅，颠覆工程前期形象，扭转物业功能，导入工程新价值。营销策略：工程概念形象重新输出，圈层整合营为主线。项目营销执行安排项目营销现状分析项目执行团队保障项目价值重新定位2431报告目录——工程客户思考工程价值拓展工程形象定位执行攻略执行团队与效劳目标任务营销策略逆市背景众厦对工程营销上的思考——众厦对工程的疑问众厦对工程的思考：同质化的形象与卖点宣传难以使工程具有竞争优势工程需要一个更高价值、更个性的豪宅模式/主题产品上：仅仅只提供住宅功能？形象上：坚持传统的豪宅思维？在纯居豪宅市场上，工程盘量小,形象上处于劣势社区功能复合化是差异化营销与提升价值的有效途径客户上：仅仅只挖掘住家客户？社区功能的扩展将产生新的购置需求自用客户的再细分——住家客户与商务客户工程客户思考：本案对客户缺乏独特的吸引力工程的客户定位:定位客户的选择:核心客户：私企业主，以潮、客、福建籍为主，如：华强北、八卦岭、水贝黄金珠宝基地、天安数码城等专业市场的实力型老板唯珍府： 均价32000万/㎡珑园拥有更好的景观资源；特价15000元/㎡起四季山水有更好的园林，均价20000元/㎡左右卓越唯港有更强的产品优势，高层26000元/㎡波托菲诺纯水岸四期，高层特价27000元/㎡起香蜜湖1号二手房均价：28000元/㎡〔带装修〕水榭花都二手房均价：30000元/㎡〔带装修〕……重要客户：自由贸易的生意人；灰色生意人群游离客户：公务员；原住民；注重医院保健的退休企业高层等在纯居豪宅市场上——目标客户群面临更多的选择工程客户思考：普通豪宅定位难有竞争强势?住家型豪宅竞争剧烈，且自身不具备强势卖点定位1X定位2投资型豪宅环境持续低迷，产品投资本钱过高唯珍府定位3？商务型豪宅工程能为客户提供何种商务价值在单一住宅功能上，工程豪宅定位缺乏强势竞争力社区功能复合是差异化营销与提升价值的有效途径工程客户思考：商务/社交活动特征与需求我们的目标客户群：他们——精于经商，所以生意越做越大，越做越远；喜欢结交朋友，所以朋友越交越多，越交越广；善于社交，所以应酬越来越多，越来越广……经常出差，经常被外地朋友招待，也经常招待外地的朋友……喜欢把酒桌文化融入生意中，在应酬中寻找商机，吃吃喝喝是一种形式，饭局是一个载体，它承载的内容是人际脉络和感情……商务/社交活动类型：宴请会谈住宿鉴赏/休闲送礼/购物……商务/社交活动要求：便捷性；尊贵性；舒适性；私密性；常年应酬的他们需要一个专属的、私秘的宴请商务空间工程客户思考：中国特色的酒桌文化是关健酒桌上的生意经——中国化的生意人社交智慧方略，在推杯换盏中吃出气氛，喝出交情，谈成生意，扩展人脉。 在中国人的生意场上，酒桌上的酒、菜只是附属品，商务宴请已经失去了原义，变成了一种排场、一种面子、一种投资、一种手段。精于此道的人，不仅做成了生意，积累了财富，也搞好了关系，结识了朋友，一举两得，名利双收。 工程价值拓展：商务型功能定位可行性分析工程商务功能实现的可行性：我们工程能够为客户提供私密空间：宴请功能需要我们来经营……私密商务需要我们来营造……高贵效劳需要我们来管理……应酬活动主要活动场所项目匹配度分适宴请酒店/酒楼/餐厅引入高端“御膳房”会谈酒店/会所可通过住宅单位提供住宿酒店可通过住宅单位提供鉴赏音乐厅，博物馆，高交会等可通过项目商