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• 上海房地产项目开发流程(及办理行政许可流程) 经营策划-上海房地产项目开发流程(及办理行政许可流程) 关键字： 立项审批 规划设计 规划设计 配套工程施工 验收交付 商品房 预售许可 权属初始登记 大产权证登记 来源自： 发布时间：2010-03-02 05:21:36 上海房地产项目开发流程(来源:上海市君志律师事务所) 一、立项审批阶段： 1、公司注册： 2、土地评估： 3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详 见表二）。 4 、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定 项目占地面积（测绘费详见表三）。 5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指 标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴 纳土地出让金与配套费。 6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性 研究报告，编制完成后待选址下来及 《出让合同》签定后一并递交区发改委申请 立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。 7 、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。 二、规划设计阶段 1、 方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。 2、组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由 政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方 案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同 时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。 3、扩初方案审批：根据扩初会议要求，调整总体方案，并向规划局申报扩初方 案审批。 4 、项目报建：项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续，办理项目 IC 卡。 5、 办理招投标手续：向区招投标管理办公室申请办理勘察单位、设计单位、监 理单位及施工单位招投标手续。建设单位缴纳交易服务费，费用按照有关规定的 差额定率累进方式缴纳（详见表四）。 6、 各部门审批：扩初方案确定后进行方案深化设计，出施工图、再报消防、环 保、卫生、防雷、绿化、交通、民防、住宅等职能部门审批。 1）、环保：选择环评咨询公司，根据项目体量大小编制环评报告书或报告表向区 或市级环保部门申报评审，出环评报告批复。 2 ）、防雷：根据区防雷办要求提供相关图纸，并缴纳防雷检测费（详见表五）。 若项目大，通过协商费用可下浮20% 。 3）、绿化：项目扩初方案确定后进行环境工程设计出图，报市园林局评审、出批 复，同时向区园林署按40元/㎡（绿化面积）缴纳绿化保证金，该费用由建设单 位出，但手续一般由绿化景观施工单位办理。 4）、交通：根据市交警总队要求提供相关资料由区交警支队转市交警总队评审， 出批复。 5）、民防：项目按地上建筑面积配备一定比例的地下民防工程。若无民防工程， 则需向区民防办缴纳60元/㎡（民防办核定的建筑面积）的民防结建费。 7、工程规划许可证申领：各部门审批通过，同时项目工程部完成施工图审图后， 报规划局申领工程规划许可证，并缴纳相关费用（详见表二）。领证之前向规划 城建档案室申办工程竣工档案验收报送申请表。 8、地名命名报批：在用地规划许可证办理之后，工程规划许可证办理之前向区 规划局地名办申请办理地名命名手续。 三、开工准备阶段 1、工程报监：取得工程规划许可证后向区质监站办理报监手续，并按工程造价 的 1‰（商业）或 0.7‰（住宅）缴纳报监费，有民防工程的向市民防质监站申 办报监手续。 2、工程施工许可证的申领：报监完成后向区招投标办申领工程施工许可证。 3、灰线复验：向规划局测量队申请办理道路红线及界桩定位，按648元/界桩点 位另加两个控制点测量费2432元缴纳测量费。之后由施工单位进行建筑定位， 再报规划局检查大队申报复验灰线。 4、住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划申报：开发项 目若为住宅项目，需向房地局质量管理科及住宅发展中心申报年度住宅施工计 划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划。并按320元/㎡缴纳配套费。 5、临时排水许可证办理：项目开工之前向水务局申办临时排水许可证，按核定 的排水量每月缴纳排污费（0.81×排水量），排污费可下浮30%～50%。 四、施工阶段（配套工程施工） 1、供电配套工程：项目开工前需向供电局申请临时用电，并缴纳临时接电容量 费。开工后向供电局提出用电申请，供电局根据实际情况答复供电方案，同时核 定出供电配套工程费，待合同签定并缴付费用后转供电局设计室进行外线供电