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合作建房中的法律问题 (一） 论文摘要 :合作建房是指当事人以土地使用权作为出资，另一方投入实 际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是《城市 房地产管理法》第 27 条，即土地使用权可以作价入股，合作开发经营 开发房地产。在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷 .在合作 建房关系中 ,必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况 , 依我国《城市房地产转让管理规定》第 3 条，房地产转让包括合作建 房，合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合作建房所有 权原始取得人的确定也很关键。 一、概述 二、关于合建契约的法律性质 三、和建房屋原始取得人的确定 四、合作建房产权纠纷的预防 关键词：合作建房合建契约产权纠纷土地使用权的取得 一、概述 合作建房是指当事人以土地使用权作为出资，另一方投入实际资本并 组织施工，共同建筑房屋的合同行为 .其法律依据是《城市房地产管理 法》第 27 条，即土地使用权可以作价入股， 合作开发经营开发房地产。 在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷。在合作建房关系中 , 必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况，依我国《城 市房地产转让管理规定》第 3 条，房地产转让包括合作建房 ,合作建房 的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合作建房所有权原始取得人 的确定也很关键。合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种企业 行为 .凡是不具备房地产开发资质证书的 ,均不得从事房地产开发活动。 最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业 并取得资质证书的行为 ,和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产 开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备 了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双 方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经取得了资质证书 ,那么， 合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在起诉前取得房地产 开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房 地产开发企业的 ,应当认定合同有效。合作开发房地产不是一种个人行 为,而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从 事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法 成立房地产开发企业并取得资质证书的行为，和合作开发房地产合同 当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产 合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同 就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经 取得了资质证书，那么，合作开发房地产合同也是有效合同 .如果当事 人在起诉前取得房地产开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房 地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 二、关于合建契约的法律性质 合建契约是指当事人之间关于一方提供土地使用权，由另一方出资建 设，并按照一定比例分配完成后的房屋与基地使用权的协议 .这种合同 关系既可以发生在公民个人之间、公民与法人之间，也可以发生在建 设单位与房地产开发公司之间 .为此 ,有必要先了解一下在我国实践中 的四种合作建房形态：一是土地使用权人 (公民或法人）提供土地，房 地产开发产提供资金和技术，以双方名义共同开发，在工程尚未完工 之前，各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售 .二是以土地 使用权人的名义进行开发，待房屋建成后