房地产项目成本构成分析与全成本管控.ppt

相关部门在实际工作中存在的上述问题，有客观因素，有主观因素。对于设计部门来说，客观因素有两点：一是设计环节工作时间偏短，这是公司的经营文化决定的，我们的每一个项目都要求在最短的时间内完成，那么分配到项目发展各个环节上的工作时间就可能不够，没有充足的时间，设计工作就不可能做到完善、细致；二是评审过程复杂，即要预约时间，又容易出现设计方案反复，显得时间更不够用。对于项目管理部门来说，工程施工周期缩短，工程管理人员压力加大，没有精力关注造价管理方面的协作问题，只求能够按时完成工程施工，所以不仅仅在造价管理方面，甚至在工程质量上都有可能退而求次，无法做到严格要求。 这些客观因素决定于公司的经营风格，不是一两个部门就可以改变的。 * * * * * * * * * * 方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序，每平方米的模板和抹灰至少节省10元，甚至15元。 * 墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料，虽然涂料用量可能会增加，但腻子工序更贵。当然，地下室地涂料，也不必用好的，一般档次的就行。目前腻子的造价是6－8元／m2。 * 天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花因为有大量的梁，所以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍。每平方米的抹灰造价按12元／m2计算，对于10,000m2的地下室，如果天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就可以节省18万，够发两个骨干员工的一年工资。 * 少设计几盏灯。灯火通明是浪费。 如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会节省相当的费用。比如各种风管和风机，就可以省掉。另外，能使用中压的通风管就不要用高压的，因为这两种情况下使用的板厚相差较大。 * 地下室的门窗工程，主要是防火门，它的数量是按规范确定的，刚性很强，想在设计环节上节省，不容易。 * 地下室的机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得好也可以更经济，而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下几点： a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费； b. 对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制； c. 合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度； d. 合理选用各管材：预埋的电线管用PVC管，从桥架接至末端设 备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。 * * 建筑工程：此处的建筑工程，已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以，影响造价水平的因素集中在设计的经济性上，即钢筋和砼的用量，以及屋面造型。住宅层在结构形式上，选择余地不大，因为成本控制的重点集中在钢筋和砼的用量上。屋顶造型影响单方造价水平显明，越是层数少的建筑物，分摊的成本越高。 * 防水工程：此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2（仅厨卫与屋面），但有些地区还要做外墙防水上，如果外墙全部做防水，造价增加至少40元／m2。但是，外墙是不是一定要做防水？可以再作研究，外墙渗漏主要集中在窗框与外墙的交界处。墙体渗漏的情况，少见。 * 外立面门窗工程：这一项刚性和弹性都很明显。目前，外立面的门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之比，我们称之为“窗积比”，约为0.20-0.3。影响门窗造价的主要是门窗的功能。比如隔热、双玻、较好的五金件、玻璃的种类（净白玻？或是专门颜色？）。如果门窗用后装法施工，将出现附框的费用，相当于每平方米建筑面积增加造价20－25元。目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价是380元／m2；断桥隔热大约是600元／m2左右，塑钢门窗（双玻）大约在400-450元/m2左右。 * 铝门窗的替代品，仅塑钢一种，虽然其具有良好的隔热性，但塑钢的档次明显低于铝门窗。所以，在铝门窗工程上，我们只能从其档次上注意节约，比如不轻易使用氟碳喷涂，LOW-E玻璃，对于联排别墅不要轻易尝试木包铝，这样的窗的造价是普通的3倍（以380元/m2为基数）！若以0.25的窗积比计算，相当于地上物业的单方造价将增加190元/m2（以地上建筑面积计），若按可售，增加的造价将会更高！ * 外立面装饰：这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比”，普遍的数字是1－1.3；对于联排别墅或独栋别墅来讲，墙积比目前大部分在1.4-1.6之间，甚至更高。如果在设计