中国内地城市综合体经典案例研究 城市综合体培训案例.pptVIP

万达集团商业模式演变图 在第三代产品，万达非常强调“只租不售”，而“只租不售”针对的购物中心部分。 销售模式 财务状况 第一代产品 单体商业——一层散售 资金链条偏紧 第二代产品 只租不售 资金链条最紧时期 第三代产品 住宅、写字楼、 商铺销售 （部分商铺自持） 资金链条良好 在第三代产品中，住宅、写字楼等销售部分的比例，相对以往显著提高，也是万达商业模式进入“通路”的开始。 万达广场自持/销售比例、租售组合模式 万达的自持/销售比例、租售组合模式为： 第一代产品的单体商业中，20%的商业散售，散售部分为一层商铺。 第二代产品大体量商业，真正的“只租不售” 。后采取整体销售缓解资金压力。 第三代产品中，核心商业购物中心“只租不售” 。销售部分为项目整体比例40%- 60%的住宅、写字楼和社区商业。 万达从而调整经营战略，将“只租不售”作为运营商业地产基本原则。 任何一个商业项目，都需要二到三年的市场培育期，但小业主没有培育市场的心态和能力，在客户较少的情况下，万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司。这使万达不得不反思运营模式的问题所在，认识到分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路。在万达第一代和第二代产品中，有 11 个项目是出售，而这 11 个项目中，有7 个项目出了问题，长春、沈阳、长沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注目。这部分的销售金额，销售面积 9 万平方米，单价在 3 万左右。 万达广场第一代、第二代项目介绍 万达广场第三代项目介绍 第三代万达广场的借鉴意义 多功能的城市开发 包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等， 这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。 大型市民广场 在万达城市综合体规划设计中的另一大特点是创造大型的市民广场，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2-2.5万平方米的市民广场，以满足市民公共开放式活动的需要。 地标式的城市建筑 如超高层酒店：济南万达广场 180 米高五星级酒店（建成后将是济南第一高楼） ，又如高层地标式双塔——无锡万达广场五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。 三代万达广场开发的启示 大型城市综合体的开发需要强大的地产品牌号召力确保产品销售。 项目可适当开发酒店式公寓（或SOHO）、写字楼等可销售产品，这对整个项目的资金回流起到关键作用。 在项目设计上可以设置大型市民广场及地标性建筑，为项目商业部分带来大量的客流。 设置好主力店与单店间的配比关系，提高项目整体的资金回报率。 现场装修形象—店铺形象 现场装修形象—围板及导识系统 大悦城地产系列 上海的昨天与今天在此交汇旧城改造类型城市综合体范例 上海新天地— 项目背景 土地面积： 约52 万平方米 总建筑面积：约110万平方米 物业构成： 新天地商业（14.1万平方米） 酒店／服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地 开发周期： 1999年初开始分15年分期开发，预计到2012年完工 以石库门旧建筑区为基础 1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目 瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置 区位交通： 紧邻淮海中路、西藏南路，是上海的商业中心，紧靠地铁1号线、8号线、9号线，区位交通优越 上海新天地— 开发地块情况 A太平桥人工湖绿地 B翠湖天地 C上海新天地 E瑞安总部大楼 D企业天地 上海新天地— 开发现状 人工湖 ＋ 绿地 企业天地 新天地 翠湖天地 二期 一期 北里 南里 2001-2002年先期推出新天地商业和 人工湖/绿地(公益部分) 2003-2006年分别推出企业天地(办公) 和翠湖天地一二期(住宅) 5星级酒店 翠湖天地 三期 2007-2010年分别五星级酒店和翠湖天 地三期嘉苑（住宅） 2010年年末，新天地三期——新天地时尚 购物中心揭幕 上海新天地（商业街） 北里 　 南里 新天地 上海新天地（住宅） 北里 　 南里 新天地 翠湖天地 随着太平桥区域在上海核心地位的奠定，翠湖天地的住宅价值也是逐年翻升，从2002年一期项目均价在1.6万元/平方米左右，到如今的三期项目均价已经超过12万元/平方米，其升值速度远远高出同区域同类型产品40%以上。 翠湖天地 二期 一期 翠湖天地