上半年度上海别墅市场报告.docx

PAGE PAGE 4 2005年上半年度上海别墅市场报告 一、别墅新政策 1、对独栋别墅开征累进制计税的30%——60%的土地增值税 上海市财税局从6月1日起对独立别墅征收土地增值税。对持有时间不满3年而转让者，将全额征收土地增值税；持有时间在3年以上5年以下者，土地增值税减半征收；对持有5年以上转让者，将根据税务部门审核结果，如属于自住房产的别墅住宅，免于征税；属于投资房产的，则要缴纳土地增值税。税率按照国家规定以累进制计算，简化表述即为：以“售价减去（原购入价＋营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合理支出的总和相除，当结果小于等于50％时，税率为30％；大于50％小于等于100％时，税率为40％；大于100％小于等于200％时，税率为50％；大于200％，税率为60％。 2、经济型别墅契税翻番 6月1日，上海市对房地产有关税收政策作了细化规定，原本享受1.5%优惠契税的经济型别墅，将不在享受优惠税率。这就表示，经济型别墅的契税将在原先的基础上翻一番，达到3%。 二、别墅整体市场分析 1、综述 别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，近期别墅市场由于经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税等调控政策和本身质量等多方面原因，销售速度整体趋缓。在别墅市场中2005年前5个月的月均成交量相比2004年下半年下跌了三分之一。 2005年2月—6月别墅交易情况 　 2月上 2月下 3月上 3月下 4月上 4月下 5月上 5月下 6月上 6月下 独栋交易套数 114 172 203 218 185 148 79 81 88 89 联体交易套数 100 222 230 165 111 69 93 140 98 67 　 2月上 2月下 3月上 3月下 4月上 4月下 5月上 5月下 6月上 6月下 独栋交易面积（万平方米） 4 7 联体交易面积（万平方米） 5 今年一季度，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场开始出现滞销局面。从9例新开别墅的销售情况来看，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄这2例纯别墅物业销售一般，但销售率均超过50%。唯一销售不畅的是紫都·上海晶园，作为高端别墅产品，由于售价高、面积大、物业费用高，遭遇了销售“瓶颈”。 四五月份，一系列新政相继出台，政策的影响开始显现。别墅市场成交量全面趋缓，很多别墅项目，均没有客户上门，销售记录都为零。“”前，联体别墅市场触底反弹，达到第二季度的最高点。 6月1日，两项别墅税收新政的实施，对高低端别墅市场产生了大相径庭的影响。高端别墅市场波澜不惊，成交量趋于稳定。而一些本身品质不高、地段不佳的中档别墅销售惨遭滑铁垆。经济型别墅更是一挫再挫，6月成交总数仅为69套，不到5月的一半。值得关注的是，松江新城板块的经济型别墅销售在6月下半月出现了销售回暖迹象，半个月成交了20套，占全市总量的29%。其中，原野花园和名仕豪庭两个纯别墅项目分别销售了8套，是带动区域上升的原因。但相对而言，混合型社区别墅房源的销售明显受阻。 成交量的剧挫，使各个开发商饱受煎熬，都暗自考虑降价救市。但因为市场的不明朗，开发商对于降价后能否带动销售持疑心态度，除了个别经济型别墅项目采取了降价措施外，别墅开发商纷纷采取了平价不降价的政策。小开发商更是难以维持，青浦徐泾的高富丽源甚至出现了封盘的局面。 2、供应量 2005年上半年全市共有42个别墅项目应市，其中纯别墅项目14个。6成半集中在第二季度供应。纯别墅物业推盘量有所放缓，直接导致了别墅平均价格的下跌。城区别墅供应量大幅缩水，而以松江、青浦为首的郊区别墅供应量则呈现出扩容的态势。由于混合型别墅的增多，每平方米8000元以下的物业比例加大，同时，由于独栋别墅的增加，每平方米20000元以上的物业总量也占到了14％的比例，高中低档的各层次别墅逐渐拉开距离。由于中低端别墅供应量的增长，销售价格在10000-12000元/平方米价格段的别墅受到较大的冲击，成交量受挫，尤其是经济型别墅的竞争更加激烈。 三、高档别墅市场分析 综述 自2001年开始，整个上海高档别墅的供应量呈直线上升态势，目前高档别墅集中于松江佘山区域、浦东碧云唐镇区域、青浦的赵巷朱家角区域和闵行的华漕区域。 高档别墅价稳量减 上海高档别墅的购买客户主要以境内外富有阶层为主，较高的承付能力决定了他们对价格的敏感性较低。虽然其价格一直保持平稳，但在一系列的政策挤压下，特别是对别墅转让实行重税的新政使高档别墅市场中本就为数不多的投资客黯然出局，一些有购买能力的自住者也开始持币观望，上海的高档别墅市