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静安茗园一一静安先锋企划大纲 一、 市场篇 1、市房地产市场分析 A、 开发投资持续上升 2002年市房地产市场热火朝天，一片大好发展态势。2002年第一季度，房地 产开发投资额为107.88亿元，同比增加20.19亿元，增幅为23%近年来， 房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，尤其 是近几年房地产市场持续升温，使开发投资只跌回升，而且出现加速趋势。 今年2月21日央行宣布第八次降息，其中存款利率平均下调0.25个白分点， 贷款利率平均下调0.5个白分点。尽管此次降息幅度较小，且降息的边际效 用呈递减趋势。但总体而言，对房地产业是一个利好消息，对房地产企业而 言，开发生产成本下降，对个人消费来说，还贷利息少了，购房成本降低了。 因此，房地产开发投资仍将保持一定的增幅，以满足房地产二、三级市场的 需求。 B、 土地市场升温 2002年第一季度，新增经营性项目土地出让面积 72.13万平■方米，同比增加 70.81万平方米，增幅达到53.7%。由丁去年同期正处丁土地由协议转让向招 标拍卖过渡，因此没什么可比性。去年 7月1日实施招标制度以来，对丁促 进土地市场发展、完善土地市场建设、规土地市场交易起到了积极的作用。 未来土地供应将形成6种制度：（1）建设用地供应总量控制制度；（2）城市 建设用地集中供应制度；（3） 土地使用权公开交易制度；（4）基准地价定期 更新和公布制度；(5) 土地登记可查询制度；(6)集体决策制度。 C、商品房市场持续火热 2002年第一季度，市商品房批准预售面积 466.33万平方米，增加338.58万 平方米，增幅高达2.65倍。这主要是由丁 2001年第一季度执行新的预售标 准导致供应量偏小所致。与此对应的已登记的商品房预售面积为 516.57万平 方米，同比增加142.33万平方米，增幅达到38.8%,供求比为1: 1.08。批 准销售面积582.66万平方米，同比增加19.8%,供求比为1: 0.96。从上述 数据来看，商品房预售稍微供不应求，商品房销售基本上供求平衡，但从商 品房的供求和需求来看，供求关系更加略显紧，商品房预售供求比为1: 1.21, 销售供求比为1: 1.03。 由此可见，在商品房预售中的确是供求矛盾比较突出。 从需求来看，大部分购房者是为了改善居住条件，但也不少投资者把购房作 为投资手段，从而加剧了供求矛盾。房地产市场的活跃，的确需要一部分投 资客，但如果一旦投资客过多，市场风险随之集聚。 从房屋分类情况看，尽管住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售出现 强势增长。 D＞二手房市场活力十足 2002年第一季度，已登记的存量房买卖面积达 333.81万平■方米，同比增加 53.09万平方米，增幅达19.2%。已售公房上市成交面积为 86.4万平■方米， 比去年同期增加14.62万平方米，增幅达20.4%,占存量交易面积的比重， 由去年同期的25.6%,上升至25.9%;平均每套出售价格为15.51万元,每套 平均建筑面积52.27平方米，单价为2950元/平方米，比去年同期增加 450 元，增幅达17.96%,比去年第四季度的2834元也增加了 116元，增幅达4.09%。 作为房地产业而言，它有自身的发展规律，一般来说，房地产周期可分为四 个阶段：复、繁荣、衰退和萧条。楼市从 1999年底回升以来，2000~2001年 可称为复期，而今年才刚刚进入繁荣期，这一时期至少 3~5年。 E、 据市价格监测中心最近统计，目前购买高档价位住房的境外人士约占购房群 体的30% 65恕上的市民买的是中低价住房，其中有办事人员、个体工商户、 商业服务人员、产业工人和农民阶层等等，这个最新“社会各阶层”的购房 分析，反映了住宅市场目前的最新需求。 6月，的住宅房价如同步入盛夏的 气温，呈现出急剧上扬的态势。据〈房地产市场决策咨询报告〉显示， 6月 份住宅平均单价达到5430元，与5月相比，提升3.3%,比去年同期4640元 高出790元，提升了 17%从各区域的房价变动情况来看，普涨的特点十分 明显。 F、 市中心三个区域中，尤其是黄浦、静安在新一轮大规模旧改项目上都纷纷高 价上市，如东淮海公寓、一街区等，为未来本区域价格水平制定了一个较高 的参照值，区域均值分别达到7330元和8020元的新高度。作为国际大都市， 境外和外省市的投资者成为楼市一支新生的消费群体，这是无可非议的。但 是，楼市仍以本地消费者为主体。有关数据显示，上半年登记预售商品房中， 以成交面积计算，届本市居民购买的占 74.2%,外地人士购买比例为20.1%, 境外人士的购买比例为5.7%). G今年上半年新增经营性项目土地出让面积为 265.7万平■方米，其中住宅用地 为256.74万平方米，占