小汉街美食街商业地产招商方案教学内容.pptVIP

根据项目定位报告中的初步销售均价为4500元/㎡， 按照8%的投资回报率计算，则标准租金为： 4500元/㎡(销售单价)×8%（回报率）÷12月 = 30元/㎡/月 备注(bèizhù)： 不考虑递增情况下，依照商业10—12年回本行规，则首年制定为回报率8个点。 方案(fāng àn)一：租金反推法 租赁(zūlìn)政策 第十六页，共30页。 由上两看出： 市场(shìchǎng)普遍平均租金：（30+40）/ 2 = 35元/㎡/月 期待租金（20+30）/2=25元/㎡/月 由此综合计算：（35+25）/2=30元㎡/月 方案(fāng àn)二：市场租金对比法 1、目前油田(yóutián)市场租金区间水平： 租赁政策 单价范围 10-20 21-30 31-40 41-50 50以上 比例 6家 2家 8家 2家 2家 备注：从此表可以看出，油田的商铺租赁价格比较普遍为10—20,30—40之间。 10-20元租金普遍在油田比较偏远地带（譬如：田庄以及油田外围等。）， 31-40租金普遍在市区黄金位置（譬如：泰山路以及文体中心旁）。 单价范围 10-20 21-30 31-40 41-50 比例 5家 16家 5家 4家 2、目前油田经营商户对小汉街期待定价： 第十七页，共30页。 综合比较(bǐjiào)后租金价格初步价格判断 目前油田市场多为只租不售，租金价位普遍偏低，市场租金对比法得出的租金价位无法(wúfǎ)很好的支撑销售价格，考虑结合项目自身情况，市场租金对比法与销售价格反算租金的占比如下： 租金反推法得出租金为：30元/㎡/月 市场租金对比法得出租金为： 30元/㎡/月 根据以上两种租金计算方法，建议租金均价为30元/㎡/月 依照项目建筑多为三层，商业地产行规10元/层加减幅度，建议： 一楼租赁价格：40元 /㎡/月 二楼租赁价格：30元/㎡/月 三楼租赁价格：20元/㎡/月 租赁(zūlìn)政策 第十八页，共30页。 租赁(zūlìn)政策 租赁政策1：首年零租金(zūjīn)，承诺次年租金(zūjīn)上限 以100平，30元/平/月标准为例计算 第一年缴费：押金1万元+1年管理费6000元 押金1万，管理费：5元/平米/月 100平×5元×12个月=6000元 首次进场合计(héjì)缴费：16000元 到期可退出，押金退还，如继续经营，直接续签，承诺次年租金标准（一层40元/平/月，二层30元，三层20元），第三年及以后随行就市，商业运营公司统一发布租赁指导价。 适用范围：租赁200平米以下商户，签订此类2年合同 押金定为4个级别：流动摊位3000/个，50平米以下商铺5000元，50—100平商铺1万，101平以上2万。 第十九页，共30页。 租赁(zūlìn)政策 以100平，30元/平/月标准为例计算 第一年缴费：押金1万+管理费6000元+1年租金36000元 交1年用3年，送两年租金，管理费不赠送，按年缴纳 适用范围：针对租赁201平米以上商户，建议使用此类方式，如遇品牌(pǐn pái)旗舰店，则另行协商。 租赁(zūlìn)政策2：交一年用三年 押金定为4个级别：流动摊位3000/个，50平米以下商铺5000元，50—100平商铺1万元，101平以上2万元 第二十页，共30页。 1、较长的免租期 项目在前期招商中可以推行免租金的方式先行招商，前期以降低入场门槛，吸引商家(shānɡ jiā)进场经营， 尽可能短期内形成市场经营规模，促进商业人气，市场经后期培养，再根据经营状况和市场发展 状况制定合理租金； 2、贷款、工商、税收等相关优惠 尽早与有关政府职能部门进行协商，对于入场经营的商户实行工商管理、税收等减免优惠，减轻 商户前期压力； 3、装修需要提报材料 商户装修需要提报效果图、店招设计图、用料说明、装修人员资质及复印件、水电改造图、消防 设施改造申请等材料 其它(qítā)租赁政策 租赁(zūlìn)政策 第二十一页，共30页。 商铺组合(zǔhé)策略 备注：此类面积(miàn jī)分割，适应于项目大型主力店，要求从一楼到三楼，统一出租，统一使用。 第二十二页，共30页。 商铺组合(zǔhé)策略 备注(bèizhù)：此类面积分割，二楼由开发商统一装修，统一管理，一楼经营商户均可公共使用，但一楼经营商户需根据自身租赁面积公摊二楼租金及管理费用，三楼作为一楼商户经营商户必须租赁房间。 第二十三页，共30页。 商铺组合(zǔhé)策略 备注：此类