昆明市百大A座商业经营与物业开发市场研究.pptxVIP

百大A座商业经营与物业开发 市场研究 ; 本报告根据田野公司2004年9月“百大A座商业定位研究”与2005年1月初“百大A座市场风险研究”两次调研成果整合而成。 ;作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：;特别说明;第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析 第二部分：A座重建地产开发市场风险分析 第三部分：A座重建定位建议和风险控制建议 ;第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析 A座商业经营竞争对手分析 A座商业经营消费者需求分析 A座商业经营定位目标与定位空间分析 ;老楼，老了！;老楼之重建与新生; A座商业经营竞争对手分析 ;昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。;百大A座最强大的竞争对手——柏联百盛、金龙/金格;;竞争对手强在哪里——百盛受到最多女性消费者的欢迎;竞争对手强在哪里——百盛受到最多25-50岁消费者的欢迎;25岁以下的消费群体精力最旺盛，他们在各个方面的外出消费频率都比其他两个年龄段的高，25-50岁的群体率略逊一筹，50岁以上的群体在在外就餐、茶室/咖啡厅等娱乐休闲场所的消费明显少于50岁以下的群体。 20-50岁群体购买力最强；50岁以上群体虽然收入不低，但是可支配收入最低，在日常消费方面开销最小。;逛百货商场是月工资性收入5000元以上消费群体的最爱； 金龙百货、百大B座又是这一群体的最爱。; 百盛、金龙/金格的购物环境和空间布局最好； 百盛、金龙/金格的品牌商品最多； 百盛、金龙/金格的商场管理严密而规范； 百盛、金龙/金格的市场定位最清晰！;三大商场细分市场比较; A座商业经营消费者需求分析 ;定期到超市购物、百货商场购物已成为绝大多数人的习惯； 在居家附近的小商店购物是补充平时生活用品的重要渠道之一 多数人经常在外就餐 半数以上的人会到茶室/咖啡厅等娱乐场所消费 乘坐公交车是多数市民出行的主要交通工具;;;重视 ;在低收入群体中女性居多，而收入越高女性越少；但综合前述男女消费者逛商场的频率来看，女性消费者仍是主要购买群体； 将购买力、性别、购买偏好进行进一步配比，我们可以从下表中发现消费者更集中???买的是哪些商品——在中高档、高档消费群中，服装、化妆品是永恒的主题。;年龄、性别、购买力交叉细分造成不同消费群体的购物偏好差异;调查发现，性别上，百盛明显偏女性化；B座中性化；A座男性化； 年龄上，B座中位年龄35-39岁，中年化特征明显；A座40-45岁，中老年化特征明显；百盛30-34岁，年轻化特征明显； 购买力上，三大商场其实没有明显差异！目标群体的工资性收入中位数A座略偏低，为800-999元；B座与百盛均是1000-1500元，而且B座还略偏高！ ;新纪元的优势是家电、男装、珠宝首饰和体育用品；A座的优势是利润率较低的日用品、药品、书籍和文化用品以及婴幼儿用品；柏联百盛的优势最主要是利润率极高的女装、化妆品和食品！; A座商业经营定位目标与定位空间分析 ;三市街商圈 （百货大楼为主题）;图1-1：昆明市场商业业态随时间变化图;商圈演变与业态演变是否有规律可循？;目前昆明一环路内的商圈构成图;在市中心区各个商圈中，三市街商圈无疑是综合竞争力最强的商圈;未来商圈发展趋势——全部合并;统一商圈——谁执牛耳？;A座位于昆明商业中心区三市街商圈中心，比其他商圈更容易吸引消费者； A座至今仍然拥有强大的品牌影响力——无论对于昆明还是地州消费群体。 下穿工程竣工后让三市街成为更有竞争力的巨无霸商圈。;A座商业定位定位什么？;A座目标群体目前为老龄化、男性化特征； 未来目标群体定位若定位女性化+年轻化+中等购买力，将受到百盛的严重挤压；如定位为男性化+中年化+中等购买力，则直接与B座形成不必要的内部消耗。 要让A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择： ——女性化+中年化+中偏高购买力群体； ——男性化+年轻化+中偏高购买力群体； ——或者其他……;A座商品档次目前为低档次、不时尚、商品品类利润率低； 未来商品档次若定位为高档化，直接与金龙竞争；若定位为中篇高档次则直接与金格竞争。 要让A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择： ——中档偏高档次，虽然与金格竞争，但是可以利用三市街巨大的商圈效应和百大品牌吸引力； ——若选择高档次，不仅与金龙竞争，而且与三市街商圈形象不太吻合； ——若选择中等档次，则直接与本商圈的百盛、B座造成不必要的竞争和内耗 ——或者其他……;A座经营业态目前为敞开式百货商场； 未来经营业态如果仍然是敞开式百货商场，则直接与百盛、B座竞争，并且不太符合中偏高档次的品牌店形象。 要让A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择： ——敞开式、通透式品牌集中店格局； ——还有一种选择：主题百货形式，如专营女装，或专营服装；但招商难度、商