房地产开发企业总成本比例分析--资料.pdf

房地产开发企业总成本比例分析 房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。 在直接成本项下又包括前期工程成本、土地成本 ( 缴纳给政 府的土地出让金 ) 、 建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费 等 6 个子项；在运营成本项下又包括销售费用、财务费用和 开发间接费用等 3 个子项。在总成本中，直接成本所占比例 为 83.50% ，间接成本所占比例为 16.70%，房地产开发企业 的总成本主要放在了直接成本上。分城市来看 , 深圳开发企 业的直接成本在总成本中 , 土地成本所占比例最高，达到了 41.20% ，土地成本占直接成本的比例更是高达 58.20% 。从总 成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在 运营成本中销售成本所占比例最高， 为 40.40%，但销售成本 占总成本的比例只有 6.49% 。 房地产开发企业总成本构成情况 项目 总体 北京 上海 广州 前期工程占直接成本比重 5.00% 3.30% 1.10% 3.90% 土地成本占直接成本比重 48.20% 42.10% 58.20% 44.70% 建安工程占直接成本比重 34.80% 49.40% 25.40% 42.30% 市政工程占直接成本比重 6.70% 4.60% 9.80% 3.90% 公共配套设施占直接成本比重 2.70% 0.40% 1.40% 3.40% 土地成本占总成本的比例在不同的城市有很大的差异。所调 查的 9 城市平均的土地成本占总成本的比例 41.20% 。土地成 本占比最高的是上海，其次是苏州、成都和北京、广州、青 岛、深圳、西安 , 最低的是呼和浩特。这种分布基本上呈现 出土地成本从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二 线和三线城市逐次递减的趋势。城市的土地成本也基本上反 映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。 三、房地产业中的税收状况 房地产业的税收共有 11 种 (12 种) 。按照规定， 在保有阶段 涉及 2 种 (3 种 ) 税收，而且对于非经营用住宅是免税的，所 以报告没有分析保有阶段的税收。 在我们的调查中，在开发环节涉及到 4 种税收：房产税、土 地使用税、契税和印花税； 在销售环节涉及到 4 种税收： 营业税、城市建设税和其他地方附加税、 企业所得税和土地增值税。在开发环节税收中，契税所占比 例最大 -64.51%, 其次是土地使用税 -20.26% 、印花税 -10.85% 和房产税 -4.39% 。房产税的征缴只涉及经营写字楼 和商业用房屋的开发企业所以比例较小。在销售环节税收中 所占比例最高的是营业税及地方附加税 -57.42%, 其次是企 业所得税 -26.40% 和土地增值税 -16.18% 。 在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为 11.55%, 销售 环节税收所占比例为