城市房地产管理法1.pptxVIP

城市房地产管理法;第一节 概述一、房地产概述;;二、房地产法立法概况;;二、管理体制;第二节 房地产开发用地管理;征用土地的补偿安置;;最高额限制; ③ 青苗补偿费 ④ 地上附着物补偿费 ⑤ 新菜地开发建设基金 ⑥ 土地复垦费或耕地开垦费 ;二、土地使用权出让;法律特征;;（二）出让的方式;（三）土地使用权的最高年限;房屋买卖合同关于土地使用权的条款;（四）土地使用权终止;（四）土地使用权续期;三、土地使用权划拨;（二）划拨的范围;注 意;四、城市房屋征收（拆迁）;;;;;;;;房屋拆迁进程;（一）立法背景;;;公共利益; （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 ;;;2、征收主体;;重大转变;3、先补偿、后搬迁 ;;4、补　　偿 ;;;;（三）严格征收的程序;;;第三节 房地产交易管理;二、房地产价格的评估;三、房地产转让;（二）房产转让;注意的问题;2、审查房地产开发企业提供的房屋销售文件;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（ 《商品房预售许可证》） 《建筑法》规定，建筑工程应当领取《建筑工程施工许可证》。;3、审查现房销售资质;（四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 ;四、审查商品房买卖合同 ;五、常见纠纷;②购买了不具备法定销售条件的商品房 ;;;;;;;;;;④广告内容不实;⑤面积不符;（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 ;;⑧限购令引发的纠纷;;2、二手房转让;1、审查产权状况; 出租人就租赁房屋已经与第三人订立买卖合同，承租人要求行使优先购买权的，其优先购买权如何行使? ;;如何确定优先购买权的放弃?  放弃的形式有两种，明示和默示。明示表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人明确表示不予购买；默示可以表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人在合理期限内没有买受系争房屋的意思表示，或表现为积极为出租人寻找买家，承租人另行寻找租赁房屋等。  ; 出租人虽然没有通知承租人行使优先购买权，但房屋已几经转手出售，现房屋承租人主张优先购买的，应如何处理? ;;最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释;第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：;;2、土地使用权的性质;;7、拆迁房出售;公证买房;婚姻与房产;;;;继承与房产;（三）房地产抵押;2、房产抵押;（四）房屋租赁;2、租赁合同;3、注意的问题;最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 ;;第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 ;（2）承租人;五、中介机构;第四节 房地产权属登记 ; 房地产登记，是指经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。　 　　在我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。 ;1、登记日;2、证书、登记簿 ;3、预告登记