前海片区调研分析报告范文.pdfVIP

南山前海片区调研汇报 序言说明： 从严格意义来讲，前海片区应是深南大道以南、前海路以西、内环路以北区域， 但因为大部分商品住宅分布在前海路两边，为了便于分析，此次研究范围囊括了前海 路和南新路之间旧城区域。另外，因为大部分楼盘是在后开盘，前开发住宅则较少， 难以从时间上进行对比分析，分析过程中多处把全部楼盘按前开盘和后开盘分为两部 分，在所包含到 16个楼盘中，前开盘仅有4个，以后开盘则有 12个。再有，用户群 分析部分和用户承受总价分析部分，关键依据阳光棕榈园一期和二期成交用户资料统 计结果，同时参考了其它楼盘用户信息。 一、片区概述 （一）片区总体概况 前海片区在南山南头半岛前海湾畔，隶属南山南头街道办事处，东和南头商业文 化中心、深圳大学、高新科技产业园区相临，南接大南山，西靠前海湾，北面和中山 公园隔深南大道相望。 严格意义上来讲，前海片区是指深南大道以南、前海路沿线以西、内环路以北 板块。前海用地关键为填海及计划填海区，现在已填海 2 平方公里，已经有围堤用 地 7．7平方公里，南北长约 5公里，东西宽约 1.5公里。前海是南山组团以港 口、仓储、临港工业为主功效区域物流中心，是南山区未来住宅、商业 发展关键区域。 （二）片区土地利用现实状况及特征 前海是蛇口工业区关键辐射地，以前土地利用不够成熟，没有科学土地计划，片 区内关键是工厂和居民自建住宅，展现农民房和工厂混杂局面。伴随市政计划及旧城 改造实施，现在，前海路以西已得到拆迁，土地正得到科学合理开发利用，从北至南 形成了振业星海名城、前海花园、港湾丽全部、中海阳光棕榈园、鼎太风华小区等中、 大盘，沿前海路一字排开，以占地70万平方米巨大规模，绵延成5公里壮丽建筑景 观。前海路以东农民房也正在根据统一计划进行旧城改造，也有鸿洲文鼎花园、心语 家园、碧玉小家等新盘出现。 另外，作为填海用地前海，伴随旧城改造和填海工程深入实施，将会有较多土地 可供利用，除现正开发楼盘用地外，在阳光棕榈园以南学府路沿线又有两小快面积共 达10万平方米住宅用地得到计划，港湾大道以西也有5.2万平方公里土地被南油集 团购置，计划建设滨海新城小区。 （三）片区住宅市场发展 前海住宅市场发展较晚，1998年片区内刚刚有商品住宅露面,接下来几年也只有 部分零星小盘出现。但伴随南山板快逐步成为深圳楼市一片“热土”，众多地产巨头 纷纷进入南山，后海依靠其滨海物业,得到了成功开发, 中海、振业、鼎太等著名地 产商也纷纷看中了南山这块风水宝地，不约而同地开启了前海片区“发动机”，开发 出了星海名城、阳光棕榈园和鼎太风华三个大盘,在大盘带动下,前海住宅市场于去年 有了飞跃式发展,在似乎忽然间就冒出了9个楼盘同时发售，片区整体形象快速脱胎 换骨，成为一个快速崛起地产板块。 展望,前海住宅市场将会上演一场如火如荼大戏 ,将又有椰风海岸和南山豪庭两 个新盘加入战团,阳光棕榈园三期也早早宣传造势,又有鸿润花园和鼎太风华二期正 在施工,还有星海名城三期也有可能将于年底推出，新盘不停涌现，老盘不干寂寞， 大盘小盘、新盘老盘同时上演,前海住宅市场根本热闹起来了! （四）片区各项配套设施现实状况 前海作为新开发区域，各项配套设施相对滞后,配套设施不够齐全,有沃尔玛小区 店、惠尔佳百货、一本电器和民润超市,也有工商银行和招商银行南山分行,还有一致 药店和合丹医药,学校、医院、书城等也全部有,但数量不多,且规模不大,更缺乏大型 综合商业休闲场。这些配套设施多为小区内配套,规模较大配套设施则临近南新路, 前海路以西居民去购物休闲则多有不便。在各项配套设施中 ,最齐全要算是学校了, 有前海小学、前海中学和南头中学,三个大盘内也全部建有自己幼稚园或小学。 （五）片区交通组织现实状况 从大范围来讲,前海交通滞后情况基础得到改善。区域内共有四条城市主干道 : 深南大道、港湾大道、前海路和南新路。宽110米,全长3公里港湾大道直通北环大 道,深南大道直通市区,前海路和南新路北接深南大道,南接内环路。片区内又有三条 城市次干道:桂庙路、学府路和桃园路,这几条次干道西接港湾大道,东接南新路,其 中，桂庙路更是滨海大道延伸。同时,又有地铁1号线穿过该片区。整个片区内道路 纵横交错,搭配合理,辐射范围广,交通快捷,经过这些大道能够抵达市区各个地方。 另外,又有西部通道自东头角到港湾大道,