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{财务管理财务报告}房地产业某市市某商业大厦项目财务分析报告 68 表 1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表 楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米） 管理中心、维修间、变压器房等低压配电 负二层 房等 4464 4464 夹层 170 170 负一层 商场 3013 3013 小计 7647 1 层 大堂、商场等 2648 2648 2 层 商场 1541 1541 3 层 商场 1541 1541 4 层 酒楼、餐厅 2505 2505 5 层 技术层 1774 1774 6～16 层 写字楼 1541 16951 17 层 避难层 1541 1541 18 层 设备层 1541 1541 19～29 层 写字楼 1541 16951 30 层 避难层 1541 1541 31～39 层 写字楼 1541 13869 40 设备层 1541 1541 40 停机坪 180 180 小计 64124 合计 71771 表 2 东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表 楼层 使用功能 每层面积（平方米 总面积（平方米） 负二层 管理中心、维修间、变压器房等 2048 2048 负一层 管理中心、低压配电房 2048 2048 小计 4096 1 层 大堂、商场等 2048 2048 2 层 商场 1803 1803 3 层 商场 1803 1803 4 层 商场 2048 2048 5 层 技术夹层 2048 2048 6～18 层 写字楼 2048 26624 19 层 避难层 2048 2048 20～35 层 写字楼 1536 32768 36 层 写字楼 1536 1536 37 层 避难层 1536 1536 38～45 层 写字楼 1536 12888 46～49 层 写字楼 1024 4096 50 层 设备层 1024 1024 50 层核心部 设备层 283 283 小计 91953 51～55 层 写字楼 1024 5120 合计 101169 一、 项目投资估算与资金筹措 （一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 1、 本项目的开发总工期为三年，从 2002 年 10 月起，至 2005 年 9 月。 2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为 30 年。 3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用 可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期 间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费 用等。 经测算，开发总投资为：132 元人民币，汇总详见表 3。 表 3 项目总投资估算表 项目 东塔成本 东塔单价 西塔成本 西塔单价 合计 1、开发成本（静态） 80 8975 92 8365 172 1.1 土地购置费 98 2891 02 2891 00 1.2 前期工程费 1.3 工程建设费 22 5449 27 4962 49 1.4 开发期间税费 0 635 3 512 23 2、开发费用 67 1033 5 1390 62 2.1 管理费 4 163 2 149 6 2.2 其他费用 50 50 2.3 不可预见费 4 163 2 149 6 2.4 财务费用 9 657 2 657 01 2.5 销售费用 0 0 9 385 9 3、总计 847 10008 87 9755 134 （二）各项投资与成本费用估算表（略） （三）项目投资计划与资金筹措表 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二 是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了 50000 万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为 55220 万元，计划由开发商投入自有资金 970 万元作为启动资金，另 需向银行贷款 45500 万元用于投资，剩余部分 66051 万元由租售收入 补充，总追加投资为 121271 万元。项目投资计划与资金筹措表详见 表 4 所示。 表 4 项目投资计划与资金筹措表 序号 项目 合计 建设经营期 2002 2003 2004 2005 1 投资总额 121271 2425 24254 33956 60635 1.1 建设投资 121271 2425 24254 33956 60635 2 资金筹措 121271 2425 24254 33956 60635 2.1 自有资金 9720 2425 582 696 6017 2.2 借款资金 45500 0 6000 4500 35000 2.3 销售收入再投资 66051 0 17672 28760 19619 3 资金缺口（2.1+2.2） 55200 2425 6582 5196 41017 二、 项目销售与租赁收入测算 本项目的经营方案是将西塔楼写