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房地产估价 --- 估价理论方法及报告;1.概述 估价的概念、必要性 2.房地产估价理论基础 估价原则、基本程序 3.房地产估价方法(重点) 市场法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法、路线价法(土地估价中讲) 4.估价报告 估价结果报告、估价技术报告 ;1.概 述;2.房地产估价基本理论基础;⑵最高最佳使用原则—要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 *最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这???是合法原则的要求。 *最佳用途、最佳规模、最佳集约度 *法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化 *保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综合。（最常见的是第一种）（由于城市的发展，转换用途前提也较多，案例“武科大处置资产”） ⑶替代原则—要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。 ⑷估价时点原则—要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。（征求意见稿称为“价值日期原则”） 过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。 实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点（价值日期）。 ⑸ 独立客观公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。;2.2房地产估价的基本程序 ⑴获取估价业务 ⑵受理估价委托，确定房地产估价的基本事项 ①明确估价目的和价值类型(估价委托人提出)(转让/抵押/税收/征收等目的) 价值类型包含市场价值和非市场价值(快速变现价值/谨慎价值/)在用价值/残余价值/投资价值) ②确定估价对象 实物状况、权益状况、区位状况 ③确定估价时点(价值日期) ④签订估价合同 ⑶拟订评估作业计划 包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料 及其来源渠道；③预计所需的时间、人力和经费；④拟定作业步骤和作业进度 ⑷收集估价整理资料 估价所需材料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地 区房地产有影响的资料；③相关房地产的交易价格、开发成本、租赁和自营收益实例资料；④反映估价对象状况的资料(主要是指实物状况、权益状况)。 ; ⑸实地查勘对象 进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装 修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等 资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周边环境 或临路状况进行拍照。(展示住宅房屋调查表) ⑹选择估价方法测算：根据收集到的资料特点+估价对象特点（不同物业类型） +估价方法的适用对象，来选择方法。一般用2种或以上的方法。 ⑺确定估价结果（最终估价） 不同的估价方法估算的结果会有差异，要进行比较、检查、确认、分析，确定 最终的估价结果。2种方法的结果差异过大，要认真检查。 最终结果可以采用简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等。 对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告 中阐述理由。 ⑻撰写房地产估价报告 ⑼审核估价报告 ⑽交付委托方房地产估价报告 ⑾估价资料归档 ;当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得 出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉 及三个基本的考虑因素： ①根据估价目的对每种方法的适合程度进行检查； ②对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑； ③对使用评估方法得出的价值范围以及该范围内每个价值进行考虑。 最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验。 口头报告 估价报告 表格式报告 书面报告 叙述式报告 ;1.确定估价对象;3.房地产估价方法;市场法估价步骤;●市场法重点 ⑴选取可比案例的规模应与估价对象的规模相当。一般控制在0.5-2倍之间。 ⑵选择的可比案例成交日期要接近估价时点(价值日期)，不宜超过1年。(最 新的土地估价评审标准是不超过3年)。 ⑶交易情况、市场状况(