房地产开发与管理第1章概述.pptxVIP

1 房地产开发与经营 本课程从实际操作层面介绍了房地产一级开发、二级开发中的前期准备、建设过程中的项目管理、和后期的市场营销、物业服务等房地产开发经营基本流程的相关知识，同时还介绍了房地产融资的相关内容。 2 课程定位与教学理念 培养大学生房地产开发与经营的技能与素质。 以培养房地产开发与经营理念为灵魂， 以培养房地产开发与经营实践能力为根本。   2  《房地产开发原理与程序》 迈克·E·米勒斯，盖尔·贝伦斯，马克·A·韦斯 《城市经济学与房地产市场》 丹尼斯·狄帕斯奎尔，威廉·惠顿 《房地产开发经营与管理》 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 4 5 6 1.1.1 房地产的含义 （1）定义：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。 7 （2）包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。 （1）不动产的定义：是指不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。 （2）不动产包括：土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。 其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。 （3）房地产与不动产的关系：不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 8 房地产的其它提法 Real Estate：是指土地及附着于土地上的构筑物和房屋 Real Property：Real Estate加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。 台湾：不动产 香港：物业 9 八大属性： 10 （1）房地产位置的固定性 11 （2）房地产使用的耐久性 国家规定的土地使用权最高期限是： 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育等用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合及其它用地 50年 （3）房地产的异质性 原因是： 房地产位置固定 不同区位的自然、社会、经济条件各不相同 建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别 使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同 12 （4）土地供给的稀缺性 土地的总供给量固定，是不可复制生产的自然资源； 人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高的土地； 地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性； （5）房地产投资与消费的双重性 房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成为一种重要的投资品。 13 （6）房地产的相互影响性 外部性 14 （7）房地产的易受限制性 政府对房地产的限制一般通过下列4种特权来实现： 警察权 征用权 征税权 允公权 （8）房地产的难以变现性 导致房地产难以变现的原因： 价值巨大 不可移动性 独一无二性 需要花费较长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价 15 16 1.2.1 房地产业的内涵 17 是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。 既属于第二产业（生产领域） 也属于第三产业（服务领域） 房地产行业历程与发展趋势 1988 年以前称为第一阶段。 当时都是单位建房分房，人人但求一间遮风 蔽雨的房子足矣，往往三代四代同堂。那时的概念叫盖房子，房子只有 共性，即满足简单的遮风挡雨，没有个性，没有人性化设计。房子评价 标准是金三、银四、铜五，无任何创意。 88 年至92 年可看成第二阶段。香港及国外的房地产商开始进入大陆，上 海、北京、广州已出现外销房，市场经济概念开始进入楼市。但国内大 学依然还没有建筑设计专业，只有工民建、结构、水暖专业等，房地产 设计观念仍未普遍认同。真正的住宅运动是同城市化运动相伴随的，是 工业化运动的直接结果。中国的再城市化运动直接引发了住宅运动，但 90年代初的房地产市场化具有泡沫经济特点，房地产是个炒作过程，是 个击鼓传花的游戏，没有真正的规划、设计概念，人们只想从炒作过程 中赚钱。随着93年宏观调控开始，宣告了这一炒家时代的结束。 94 年至2002 年可看成第三阶段