某大型国企商业地产模式研究报告.pptxVIP

华润公司 ——商业地产模式研究报告目录1华润公司历史2商业定位与商业规划3运营模式4财务测算5 人力支持6品牌推广华润公司简介 ※ 华润置地 ◆ 截至2009年底，华润置地总资产超过960亿港元，净资产超过390亿港元，土地储备面积超过2210万平方米。 ◆ 截至2010年8月，华润置地已进入中国内地26个城市，正在发展项目超过50个。 ◆ 品牌理念：※ 华润万家旗下品牌品质给城市更多改变华润置地业务类别橡树湾学府系列橡树湾英伦系列凤凰城精品都市系列高端住宅系列万象城都市综合体系住宅+区域商业中心（五彩城）住宅+欢乐颂商业地产杭州 万象城北京 五彩城深圳 万象城典型商业项目万象城 深圳 万象城总投资总建筑面积（ ）商业面积（ ）开工时间开业时间深圳40亿港币55万18.8万00年04.12杭州50万港币80万20万06.1210.04沈阳40万港币60万20万07.06预计11年春大连20亿港币19.3万10.5万08年预计11年成都25亿元(万象城)32万（不包括住宅）24.4万10.03预计12年南宁80亿港币29万12万09.09预计12年郑州50万港币40万10.02预计13年合肥10亿元90万18万10.09预计14年济南10亿美元青岛150亿元100万沈阳 万象城大连 万象城目录1华润公司历史2商业定位与商业规划3运营模式4财务测算5 人力支持6品牌推广选址城市 1.选择周边区域性经济中心的城市2.这个城市要具有较强的消费能力 商圈1.选择城市新城区的核心地段2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群3.交通便利，停车方便4.考虑政府的城市规划定位与档次客户 真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者规模 超大规模型购物中心，面积在12-24万平方米之间，根据城市的经济实力等情况做调整档次 万象城的市场定位确定为“中档偏高” 完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐商业规划业态规划楼层分布与动线图深圳万象城一楼整个购物中心只有一条主动线，所有店面都分布在动线两边主出入口主出入口的士上落站一层地下、地上车库出入口深圳万象城内装设计深圳万象城外立面 单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。规划设计特色目录1华润公司历史2商业定位与商业规划3运营模式4财务测算5 人力支持6品牌推广战略合作模式主力店百货 REEL百货 泰国尚泰百货影院 嘉禾深圳影院 百老汇 韩国美嘉欢乐影城 溜冰场 冰纷万象溜冰场超市 Olé超级市场 CityValue（华润万家）运营策略用商业的方式运营地产住宅开发+持有物业+增值服务华润在运作时，零售物业的规划是按照零售业的需求来做的，用整个租金的成长系数来测算零售商场这部分。商业需要与住宅相互配合，定位要一致，才能达到双赢。运营周期万象城项目施工时间一期（开业） 36个月 购物中心、写字楼 二期（完工） 50个月 住宅、酒店招商时间一年 完成4家主力店的招商工作两年 完成80%的商业面积的招商工作租售策略住宅：完全出售远景：商业部分完全持有酒店、写字楼、商业：部分出售部分持有具体策略： 1.全部持有的物业：一线城市、核心地段、较为成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业； 2.部分持有：一些具有潜力但不太成熟的物业。 招商策略策略：先确定主力店，再全面招商具体措施：租户品牌特点：◆ 4-5个人负责商铺招商◆ 2-3个人负责写字楼招商◆写字楼招商由专业的招商代理公司◆商铺招商由公司自己招商团队完成◆国际知名品牌多◆30%的品牌是首次进入该城市◆大部分租户租期长◆纷纷把万象城作为旗舰店所在地◆有意与华润一起进行全国拓展物业管理成立专门的物业公司管理华润中心项目，包括住宅、购物中心、写字楼及酒店式公寓。 已成立的有： ◆华润物业管理（深圳）有限公司 ◆华润新鸿基物业管理（杭州）有限公司 ◆华润置地（北京）物业管理有限责任公司 ◆华润（上海）有限公司 目录1华润公司历史2商业定位与商业规划3运营模式4财务测算5 人力支持6品牌推广资本模型资金支持孵化战略即充分利用集团公司的资金实力优势，让一些土地先期由集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再按市场价格注入公司，以支持旗下相应公司的发展。2004年至今，华润集团对华润置地进行了6次资产注入，注入的资产金额高达234亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分不到60亿港元，其余部分主要通过向集团配股完成。6次资产注入使华润置地增加了1445万平方米的土地储备。 盈利模型资本运作的核心： ◆有效降低账面风险 ◆提升财务指标 ◆扩大股权融资空间 ◆借助资本市场做大做强 ◆成为综合性的房地产企业深圳万象城前2年是亏损的，第3年开始盈利，目前盈利状况非常好。 深圳万