哈尔滨半岛国际住宅项目整合策略暨行动计划.pptx

半岛国际2012整合策略暨行动计划 2011-12 目 录 Part1 背景回顾 Part2 推售目标 Part3 策略思考 Part4 阶段执行 Background 背 景 回 顾 回顾之前的推广路径…… 第1轮——滨江核心区域价值 立于潮流前 第2轮——滨江稀缺小户 彰显项目天赋优势 树立精神标签 极致N90，首映滨江 第3轮——3#独特产品优势 产品概念包装，户型价值剖析 近150米超阔楼距， 独纳滨江胜景 制造差异，独树一帜 2011下半年政府调控愈演愈烈，寒流袭来。 我们推广的3个波段风格变化显著，以适应形势转向。 线上高姿态 线上产品力 差异化诉求 产品价值 话语方式 差异化概念 多样化产品结构 纯粹:不繁复，诉求简单明快 话题、眼球效应 占领细分市场 户型巧思精研 精工品质升级 直接:一矢中的，直指主题 朴实：贴近客户的表达方式 不管市场如何风云变换， 唯一恒久不变的房产品本质的认知——追求销售的终极目标 线下销售力 高新企业巡展 大型超市巡展 周末客户活动 老带新多重奖励 团购优惠礼包 中介分销渠道 天阳社区展示 浙省异地巡展 上下联动，明暗共进 9.18首次开盘销售近6成 总结： 本次 Market 推 售 目 标 • 2011是个不平凡的一年，在经历2010的火热之后急速进入僵持， 由僵持进而深寒。政策显露出超越出市场规律的“神迹”，让“价格 回归理性”成为调控的主基调，降价成为2011下半年的主题。 • 2012注定是扑朔迷离的一年，2011岁末留下了太多未解之题， 经济、政治、市场的博弈将在2012年继续，变数太多而市场将在 变数中前行。 欧美债务危机升级——世界经济“二次探底” 中小企业深陷融资困境，资金链告急 2011调控为历年之最，限购令不松绑 新政后价格指数回落，成交大幅缩水 CPI居高难下，通胀压力依旧较大，GDP继续回落 杭城楼市折扣风盛行，折扣力度递增 首套利率上调，融资渠道收窄 ，楼市“雪上加霜” 政策预判 “限购”是本次调控的主要手段。预计后期调控方式会从行政手段转变为信贷手 段和税收手段。 2012年政府换届维稳是主旋律。预计明年上半年调控政策依旧从紧。 预计下半年货币政策会有所放松（总量偏紧、定向宽松），以防止经济进一步下 滑，但对房地产行业依旧会“收紧”，防止资金再度涌入房地产市场。 13 市场预判 调控方向“促使房价回归合理”总基调下，调控政策将持续严厉 经济增长趋缓，要“稳中有进”则势必放宽货币政策、刺激经济 房产调控政策将分化，高档住宅受限、鼓励刚需购房和公建物业投资 现有住宅物业将迎来大规模打折潮，预期房价实质性降价在20-30% 2012年市场趋势线：价跌量升 价平量升 总结:楼市寒冬短期不可逆转 半岛国际2012年的销售任务： 8# 87㎡总共132套 123㎡总共124套 6# 128㎡总共60套 155㎡、159㎡总共60套 7# 87㎡总共132套 123㎡总共124套 楼栋号 户型编号 户型面积 套数 总计 D2,2a D2,2a D1,1a C1 155 ㎡ 159 ㎡ 128 ㎡ 87 ㎡ 30 30 6号楼 120套 60 632 132 124 132 124 7号楼 8号楼 256套 256套 C2,2a C1 123 ㎡ 87 ㎡ C2,2a 123 ㎡ 2012年推售的首改户型有368套 ，首置户型264 套 Strategy 策 略 思 考 2012我们将以怎样的节奏推售6#、7#、8# 共632套房源？ SALES PROPOSALS 审视同版块的竞争项目情况 寻找半岛国际 最具强大销售力的机会点 寰宇天下 数据来源透明售房网2011.12.25 在售： 东区1-7#，户型面积180㎡、255㎡ 总量568套，已售177套，去化31% 均价21000~33000元/㎡ 待售 中区11-13# 户型面积：90㎡ 均价20000元/㎡ 预计2012.2-3月开盘 中区8-10# 户型面积180㎡、255㎡ 东区14-22# 户型面积90㎡ 180-250㎡大户型余量待消化，今年以90方小户型为主战场 钱塘帝景 数据来源透明售房网2011.12.25 在售： 1#、2#、3#、6# 1栋和6栋 户型面积89㎡ 总量352套，已售103套，去化29% 均价20000-22000元/㎡ 2栋户型面积178㎡（精装）均价26500元/㎡ 3栋户型面积255 ㎡（毛坯）均价26500元/㎡ 总量176套，已售13套，去化7% 待售 4#、5# 户型面积：180-255㎡ （180㎡可能拆分为小户型） 小户型已悉数推出，高层房源仅余178-255㎡最后2栋 明月江南 数据来源透明售房网2011.12.25 已售： 1#、2#、3#、5#、6# 户型面积88