城郊房产发展态势.pdfVIP

杭州城郊房产（包括卫星城及旅游景观房产） 的发展态势及有关“世界休闲博览园”项目的思考 * 几 项 前 提 和 说 明 1、 这 篇 作 业 的 一 个 前 提 是 ， 我 们 认 为 杭 州 市 房 地 产 总 体 趋 势 依 然 向 好 ， 这 中 间 最 大 的 依 据 是 ： 杭 州 人 的 住 宅 成 套 率 远 未 达 到 1： 1。 2 、这 里 将“ 远 郊 房 产 ”的 概 念 换 为“ 城 郊 房 产 ”是 有 一 定 的 考 虑 的 ， 作 业 中 将 有 所 谈 及 。 3 、 卫 星 城 和 旅 游 景 观 房 产 放 在 城 郊 房 产 的 范 畴 中 ， 只 是 考 虑 到 在 杭 州 房 产 的 现 实 背 景 下 ， 他 们 彼 此 有 着 密 切 的 关 系 。 一 、 从 杭 州 城 市 建 设 发 展 的 角 度 看 城 郊 房 产 今 天 我 们 再 谈 论 有 关 房 地 产 的 话 题 ， 其 外 部 条 件 和 上 世 纪 90 年 代 相 比 已 有 了 很 大 的 转 变 。当 初 普 遍 存 在 的“ 先 盖 楼 ，后 修 路 ，再 规 划 ” 的 做 法 ， 已 经 被 “统 一 规 划 ， 综 合 开 发 ， 配 套 建 设 ”的 思 想 所 取 代 ，特 别 是 在 人 均 GDP 已 经 超 过 3000 美 金 的 杭 州 ，在 城 市 建 设 方 面 实 际 已 经 对“ 后 小 康 时 代 ”作 了 较 为 具 体 的 规 划 ，政 府 在 房 产 布 局 上 所 起 的 龙 头 作 用 已 经 越 来 越 明 显 。近 日才 出 台 的《 杭 州 市 总 体 规 划 纲 要 》 对 杭 州 未 来 的 空 间 布 局 作 了 描 述 ， 基 本 框 架 为 “一 主 三 副 , 双 心 双 轴 ， 六 大 组 团 ， 六 条 生 态 带 ”， 规 定 了 各 个 城 区 和 组 团 的 建 设 及 人 口规 模 ，明 确 了 相 关 的 功 能 ，定 下 了“ 东 动 、西 静 、南 新 、北 秀 、中 兴 ” 的 基 调 。 在 这 样 的 大 环 境 大 背 景 下 ， 对 于 城 郊 房 产 这 个 具 体 分 析 对 象 ， 我 们 至 少 可 以 形 成 以 下 看 法 ： a) 毫 无 疑 问 ，城 郊 房 产 的 发 展 正 面 临 前 所 未 有 的 历 史 机 遇 。对 于 旧城 改 造 基 本 告 一 段 落 ，城 市 化 建 设 却 刚 刚 处 在 起 飞 阶 段 ，城 市 各 部 分 功 能 面 临 重 新 定 位 的 杭 州 ， 城 郊 住 宅 将 是 城 市 居 民 住 宅 的 重 要 来 源 。 在 《纲 要 》 中 ， 对 2020 年 杭 州 市 人 口 的 分 布 作 了 这 样 的 规 划 ： 主 城 区 人 口 将 从 目前 的 180 万 减 少 到 160 万 ，三 个 副 城 的 人 口 却 要 增 加 2-5 倍 ，6 个 组 团 的 人 口则 更 要 增 加 5-20 倍 。这 便 是 发 展 的 大 方 向 ， 这 个 大 方 向 告 诉 我 们 ，开 发 与 建 设 城 郊 房 产 的 时 机 已经 成 熟 ，在 城 郊 房 产 的 开 发 中 ， 孕 含 着 巨 大 的 商 机 。 b) 卫 星 城 镇 和 大 规 模 商 品 住 宅 区 的 建 设 成 为 杭 州 城 郊 房 产 开 发 的 最 主 要 的 形 式 。规 划《 纲 要 》显 然 已 经 抛 弃 了“ 摊 大 饼 ”式 的 发 展 思 路 ，各 家 开 发 商 的 开 发 行 为 当 然 也 将 政 府 的 规 划 作 为 行 动 指 针 ，今 年 的 人 居 展 已 经 非 常 明 显 地 体 现 出 这 一 点 。 c) 我 公 司 现 在 正 在 开 发 和 拟 开 发 的 几 个 城 郊 项 目，如 “中 国 良 渚 文 化 村 、世 界 休 闲 博 览 园 、肖 山 项 目、滨 江 区 杭 二 中 附 近 的 项 目 ，尽 管 有 的 是 在 一 两 年 前 开 始 筹 备 的 ，但 由 于 上 层 决 策 具 有 远 见 ，与 政 府 现 在 的 规 划 完 全 相 合 。 二 、 杭