渝北回兴地块整体策划定位报告.pptxVIP

缘香缇产品定位关键 3 0 商业部分如何定位 5.7万方 纯商业定位 商业定位整体规划 商业业态落位 商业形态及布局 中央商业区 区域性商业区 社区性商业区 商业按区域重要性及辐射分类 社区型商业分类 辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对后期交通、人流、商业氛围、招商能力等要求较高。 中间型：2％—5％主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边. 内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化. 服务本社区同时辐射周边的辐射型社区商业 本案商业定位 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一 商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内 X 辐射型：商业体量大，对外来客流要求高，对后期交通、人流、商业氛围、招商能力等要求较高。 中间型：主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边. 内向型：基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化. X 8 % 39.2 2.7万方 纯商业定位 商业定位整体规划 商业业态落位 商业形态及布局 百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。 业态组合规划原则： 社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态； 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 符合商铺建筑设计技术指标。 社区商业业态组合 业态 辐射型 中间型 内向型 超市 50.12% 30.41% 29.23% 餐饮 11.92% 24.84% 17.23% 服务配套 6.14% 8.98% 14.4% 便利店 0.49% 1.84% 0.90% 美容 2.57% 6.03% 8.58% 生活家居 0.49% 3.43% 0.11% 休闲 23.96% 7.59% 6.79% 服饰精品 1.81% 4.60% 3.50% 地产中介 0.73% 2.87% 7.18% 杂货/肉菜/五金/证券 0.77% 3.38% 0.76% 其他 0.99% 6.04% 8.80% 合计 100.00% 100.00% 100.00% 来自外部资料:选取23个小区业态配比总结表 社区商业业态组合 社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。 社区商业业态组合 社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。 具体配比根据项目状况进行调整 商业配套设施---强度需求 总体 综合超市 2000 银行 50 诊所（带药房） 200 商务餐饮 24小时便店 70 书店 100 洗衣店 100 美容美发店 200 护肤SPA 300 社区商业业态配比 商业配套设施---强度需求 总体 修理店 彩扩冲洗店 茶馆 1000 花店 宠物医院 300 中式快餐 500 西式餐厅 500 咖啡厅 200 纯商业定位 商业定位整体规划 商业业态落位 商业形态及布局 商业定位 形态定位 形态建议： 建议做2到3层商业，前排是独栋商业，设置一条商业内街，客流沿独栋商业导入内街，建议用廊桥串联，形成联动的商业平台 内街顶宜采用玻璃屋顶，白天自然采光增加内街光亮，夜间可设置光幕吸引人气，提升项目品质 2到3层商业,前排独栋，后排设置内街 穹顶光幕 从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点： 在商业布局时，考虑交通便利性 可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用； 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活； 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。 商业定位 布局定位 商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系 社区辐射型风情商业街 泛商业定位 市场可行性 操作可行性 泛商业落位 5.7万方 2.7万方 0.7万方 2.3万方如何解决 商业公寓 酒店 商业性质别墅 泛商业体量常规打造手法 公寓供求量价均增速迅猛，市场空间与竞争并存 商业定位 公寓市场 商业定位 商业别墅市场 X 居住用途的商业别墅 商业别墅办公 企业会所 后续转手费用高，保值升值能力一般 客户接受抗性大 商业定位 商业别墅市场 商业别墅办公 X 市场独栋办公较少，现有项目都具有一定规模，有一定企业聚集效应 商业办公别墅风险过大，周边配套不足以支撑