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小产权房相关问题的法律探究 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 文1：小产权房相关问题的法律探究 2 一、小产权房的现状及形成原因 2 (一)小产权房的现状 2 (二)小产权房形成的原因 3 二、小产权房违法性探究 4 三、小产权房的出路 5 (一)“小产权房”应当疏导而非禁止 5 (二)小产权房合法化的积极意义 6 文2：剖析小产权房问题的形成原因及相关解决对策 7 一、小产权房的界定 7 （一） 小产权房的土地使用不合法 8 （二） 小产权房的开发建设程序违法 9 （三） 小产权房无合法产权证书 9 二、小产权房问题的形成原因 9 （一） 二元结构的土地法律制度是小产权房产生的根本原因 9 （二） 城市房价不断上涨是小产权房产生的催化剂 10 （三） 城市化进程加快为小产权房的产生提供了有利条件 10 三、小产权房问题的解决对策 10 （一） 对已有小产权房应根据不同情况分别处理。 10 （二） 完善集体土地流转立法。 11 （三） 政府统一收购小产权房。 11 参考文摘引言： 11 推荐阅读文献： 12 [2] 土地违法,政府岂可带头？[Z].新华网.http: 12 原创性声明（模板） 13 文章致谢（模板） 13 正文 小产权房相关问题的法律探究 文1：小产权房相关问题的法律探究 严格地说，小产权房只是民间的一种约定俗成的说法，所谓的小产权房是指在 农村 集体土地上建造的房屋，出售给非集体组织成员，因为其只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证，因而被称之为小产权房。若作详细区分，又可以分为集体建设用地上的小产权房、宅基地上的小产权房和集体农用地上的小产权房。建立在农用地上的房屋因为会从根本上威胁到我国的粮食生产安全，坚决禁止。本文对建立在符合土地利用总体规划的集体建设用地和宅基地上的房屋所占据土地使用权流转的合法性进行探讨。 一、小产权房的现状及形成原因 (一)小产权房的现状 根据国家相关部门2007年不完全调查显示，现存小产权房的数量非常庞大，北京市早已突破1000万平方米，大概占住房总量的20％，分布在房山、通州昌平、顺义、密云等京郊；西安市郊小产权房超过100万平方米；深圳等一些城市小产权房所占的比重甚至高达40％[1]。针对小产权房如火如荼的发展趋势，政府相关部门也表示了明确态度，2004年11月国土资源局《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”国务院办公厅在2008年1月11日下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地 法律 和政策的通知》曾针对小产权房问题作出如下批示：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。“单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”然而现实状况是“小产权房”禁而不止。 (二)小产权房形成的原因 第一，近年来，全国各地房地产价格不断攀升，而“小产权房”的价格只有同样位置商品房价格的40—60%甚至只有同样位置商品房价格的30%~40%。在商品房价格居高不下和一路飚升的过程当中，高昂的土地价格无疑起到了推波助澜的作用。国土资源部曾组织有关单位对40个楼盘作了典型分析，结果显示，不论是协议供地方式还是“招拍挂”，地价占房价的比例平均在25%~30%左右。国务院发展研究中心的一份研究报告显示，2000—2004年间，土地成本上涨50%是房价上涨的主要动因[2]。其中最大的获利者就是地方政府和房地产商。 事实上，自20世纪90年代至今，地方政府对土地出让金收入的依赖以几何倍数增长，据 中国 社科院2007年中国社会发展蓝皮书显示，1990年，全国土地出让金仅亿，到2005年，全国土地出让金总额达5505亿元，这15年间，土地出让金收入累计万亿元。横向比较看，在沿海 经济 发达地区，土地直接税收及由城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，土地出让金净收入占地方预算外收入的60%。因此经济适用房、廉租房等社会保障性住房推动相当不易[3]。城市商品房价的居高不下和经济适用房、廉租房等社会保障性住房的明显供应不足，因此城镇居民即使明知购买小产权房不会取得合法的房屋所有权，且将面临很多风险，仍甘愿冒险一试，以此改善居住条件。 第二，我国二元制的土地所有权制度。小产权房存在的根本原因在于我国二元制的土地所有权制度。根据我国宪法第10条规定，我国土地利用主体为两类：国家，针对的是城市市区的土地；农民集体，针对的是农村和城市郊区的土