资产评估的基本方法分析.pptxVIP

第二章 资产评估的基本方法; 在资产评估过程中用以确定被评估资产现行公允价值的技术操作程序，称为资产评估方法。;第一节 市场法;均衡价格的决定 ; 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则（参照物）为被估资产定价。 ;（三）运用的前提条件;（一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。（原因是什么?） 3、与被估资产相类似（可替代,即功能相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。;（二）调整差异（类比调整法）; 参照物所在区域比被估资产好： ； 反之系数1。一般以被评资产为100。 ;;三、市场法的具体操作方法;例题：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：; 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数117;参照物B的时间因素调整系数104;参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：;参照物 ;课堂练习;2、应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估机组之间需调整的主要参数有（ ）。 ;3、市场法中交易情况的调整是指（ ）。;4、以下对市场法的理解正确的有（ ）。 ;计算题; 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的 比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒 适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低， 建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面 积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个 项目是从人的居住需求角度，还???从纯粹赚钱的角度 来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容 积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低 于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目 都能做得到。 ;答案;？？思考题？？;第二节 成本法（The cost method）;（三）注意问题 ;基本公式：;二、成本法中的基本要素（P50）; 是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。 ;（二）资产的实体性贬值 ; 又称无形损耗，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。;（四）资产的经济性贬值 ;1、重置成本的几种估算方法; 1、 对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（　）。 ; 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。;例题：请看书P53;随堂习题;随堂习题; 当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称之为生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值法称之为规模经济效益指数法。;生产能力比例法（功能与成本呈线性关系）;4、已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（ ） ;5、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（ ） ; 当被估资产单价较低，数量较多时， 为降低评估成本，可采用此方法。;2、实体性贬值的几种估算方法;资产利用率(u)= 截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间;资产的实体贬值=（重置成本-预计残值） ÷总使用年限×实际已使用年限 ;例题;6、某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为（ ）。; 两种思路：营运性功能贬值与投资性功能贬值;