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土地评估报告需要准备的资料 委托方需确认的事项及应提供的资料 1、评估目的 : 2、估价基准日 : 3、委托方需提供的资料 : (1) 评估委托书或者评估合同 (2) 委托方营业执照复印件及企业简介 : 需说明委托方联系人及电话、 委托方的隶属关系、 主营业务、 委托方与估价对象 土地使用者之间的关系等内容。 (3) 土地证复印件 ( 出让土地需附出让土地合同或购置协议 ) 、土地来源及历史沿 革说明、房产证复印件。 (4) 若存在他项权利需附他项权利证、他项权利有关权利人证明材料。 (5) 待开发空地需附规划利用条件 ( 批准机关、批准日期 ) 、土地勘测定界技术报 告。 (6) 宗地区域位置图、 宗地照片 ( 从不同角度体现宗地的主要建筑物、 用途及利用 特点 ) 。 (7) 地勘报告、环评报告等。 ( 可以不提供、不太重要 ) (8) 最新政府工作报告、 最新统计年鉴及现场估价师需要的其它资料。 ( 用于叙述 报告中的一般因素、区域因素 ) 土地估价报告规范格式（１９９６） 土地估价报告规范格式（１９９６） [ 发文文号 ] 〔１９９５〕国土〔籍〕字第１８０号 [ 标题 ] 关于印发《土地估价报告规范格式（１９９６）》的通知 名词解释 1、土地价格：是指土地的购买价格则土地未来年期纯收益（地租） 的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使 用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。 2、熟地价格：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件 的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 3、生地价格：是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基 础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用 权价格。 4、毛地价格：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平 整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 5、估价期日：指估价结果对应的日期。 6、基准地价：是指在城镇规划区范围内 ,对现状利用条件下不同级别 或不同均质地域的土地 ,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确 定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 7、标定地价：标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正 常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。 它是该类土地 在该区域的标准指导价格。 8、基准地价更新：基准地价的更新是在土地定级或划分均质区域的 基础上，用土地收益、 市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定 某类用途土地在现状利用条件下于某一估价期日的土地使用权平均 价格。 9、收益还原法：是将待估土地未来正常年纯收益（地租） ，以一定的 土地还原率还原，以此估算待估土地价格的方法。 10、市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代 性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较， 并对类似 地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方 法。 11、成本逼近法： 是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依 据再加上一定的利润、 利息、就缴纳的税金和土地增值收益来确定土 地价格的方法。 12、剩余法：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易 价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利 润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 13、基准地价系数修正法： 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数 表等评估成果， 按照替代原则， 就待估宗地的区域条件和条件等与其 所处区域的平均条件相比较 ,并对照修正系数表选取相应的修正系数 对基准地价进行修正