上海旭辉朗香郡项目营销策略报告_72_XXXX.pptx

旭辉·朗香郡 项目营销策略报告 2010.4 CONTENT 项目解读 项目市场定位 价格研判 企划推广的目标与任务 推案策略 序—— 徐汇区、浦江畔、华泾板块 旭辉·朗香郡即将登场 思考： ——我们有什么？我们的占位？我们的价值？我们如何实现？ 项目解读 通过对项目的认知，及市场背景的把控，发现项目的机会 一、区位认知 徐汇一直以来，在上海人心目中都是城市高尚地段的代名词，很多上海人都有难以割舍的“徐汇情结” 徐汇—— 人文深厚、传统高档居住区 本案地处外环外，毗邻龙吴路主干道和徐浦大桥、黄浦江；位于徐汇区，与闵行区相近 项目地处外环线外，但交通便捷 徐浦大桥 一、区位认知 板块目前商业基本配套相对齐全，但商业能级较低，缺乏休闲娱乐配套 规划中的华泾社区中心是社区服务、文体娱乐、商业一体化中心，将提升板块的商业配套。 目前配套不足，未来规划全面提升 二、配套认知 9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.11.2921.11.29Monday, November 29, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。20:03:0620:03:0620:0311/29/2021 8:29:06 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.11.2920:03:0620:03Nov-2129-November-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。20:03:0620:03:0620:03Monday, November 29, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.11.2921.11.2920:03:0620:03:06November 29, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年11月29日星期一下午8时03分06秒20:03:0621.11.29 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年11月下午8时3分21.11.2920:03November 29, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年11月29日星期一20时03分6秒20:03:0629 November 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。下午8时03分06秒下午8时3分20:03:0621.11.29 规划区位： 位属上海市外环线徐汇区段，总体规划宽度为500米，全长2.8公里，建设总面积103.36公顷。（北至外环线的环南大道，西至老沪闵路，东有黄浦江相依，南至银都路） 规划主题： 规划中保留徐汇区有特点的景观元素及历史人文景观和井然有序的城市公共绿色空间，充分体现“运动保健、时尚徐汇”的规划特色 建设生态系统平衡，森林特色鲜明，融自然、文化、知识、趣味、娱乐于一体的生态林带。 滨江休闲规划导入， 区位提升为徐汇滨江板块 三、规划认知 本项目虽处徐汇滨江带，但被“印象欧洲”遮挡，非一线临江 本项目地处徐汇滨江带 三、规划认知 区位——徐汇、外环外、华泾、滨江板块 徐汇——传统高尚居住生活区 外环外——地域较为偏僻，但交通便捷 华泾滨江板块——板块配套全面升，虽处滨江板块，被其他项目包围遮挡、非一线临江 项目区位价值凸显，但略有不足 四、规划认知总结 长桥板块 江川紫竹板块 华泾板块 中海瀛台 徐汇新城 花园小城 华泾板块历来无商品住宅供应，属于空白；板块的直面竞争主要来自于长桥板块，与长桥板块形成一体。 华泾板块过往空白，长桥板块成为其指向标 五、板块竞争格局 楼盘名称: 中海瀛台 物业地址: 徐汇区龙瑞路77弄 发展商 : 中海集团 建筑形态: 多层、小高层、高层 所在板块 长桥板块 开盘日期 2008-4 总建面: 323179 ㎡ 销售价格 非江景25000元/㎡32000-44000元/㎡（江景房） 目前已推量: 264495 ㎡ 主力面积段: 80-90、 150-180 装修标准: 毛坯、 部分2000元/ ㎡ 剩余套数 138套 核心卖点：品牌企业项目、一线滨江景观 项目解读——案例：中海瀛台 五、板块竞争格局 项目解读——案例：徐汇新城 核心卖点：大体量、复合型居住小区 楼盘名称: 徐汇新城 物业地址: 汇区龙吴路1595号 发展商 : 景瑞地产 建筑形态: 多层、小高层、联排，双拼 所在板块 长桥板块 开盘日期 2004-6 总建面: 240000 ㎡ 目前对外销