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2002年房地产估价师考试真题：经营与管理 　　一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 　　1、房地产开发商实行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。 　　A、15% B、20% C、30% D、40% 　　2、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了很多，开发商采用的是( )。 　　A、产品线定价 B、选择品定价 C、补充品定价 D、产品束定价 　　3、某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为( )。 　　A、80% B、90% C、85% D、95% 　　4、某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层)，则标准层每层建筑面积为( )㎡。 　　A、882 B、1765 C、1667 D、1538 　　5、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为( )。 　　A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日 　　C、1999年8月1日至2002年10月1日 D、2000年10月1日至2002年10月1日 　　6、动态投资回收期是反映开发项目投资回收水平的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是( )。 　　A、动态投资回收期越大，目标收益率越大 B、动态投资回收期越小，目标收益率越大 　　C、动态投资回收期越大，目标收益率越小 D、动态投资回收期与目标收益率无关 　　7、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为2021年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。 　　A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52% 　　8、a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书和d.建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为( )。 　　A、abcd B、acdb C、cadb D、cbad 　　9、某公司以120万元购买了150㎡的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为( )。 　　A、7.5% B、10.8% C、12.5% D、15.0% 　　10、一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是( )。 　　A、会计折旧年限﹤自然寿命﹤经济寿命 B、经济寿命﹤会计折旧年限﹤自然寿命 　　C、经济寿命=会计折旧年限﹤自然寿命 D、会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命 　　11、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为( )的方法。 　　A、质量控制 B、进度控制 C、合同管理 D、成本控制 　　12、某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.40，建筑密度为35%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率约为( )。 　　A、40% B、45% C、47% D、50% 　　13、计量估价合同是以( )和单价表为计算报价依据的合同。 　　A、总工程量 B、实测工程量 C、工程量清单 D、最终工程量 　　14、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。 　　A、超额利润 B、投资回报 C、内部收益 D、风险补偿金 　　15、某投资商欲实行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是( )。 　　A、0.57 B、0.74 C、0.80 D、1.04