“三旧改造”与房地产的机遇和挑战.pptx

;“三旧改造”是作为转变经济发展的一种方式，实现从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”的转变。从而让城市旧貌换新颜,经济得发展,群众得实惠。 “三旧改造”一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城、祖庙东华里片区岭南文化、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。2009年，随着迎亚运整饰工程在广州火热开展，广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。 而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导社会资金进入,掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧”改造提供新鲜经验。 ;;;; 相关补办手续及程序问题 1987年以前的历史建设用地无需办理征收、农转用手续，直接确权。1987年~2007年6月期间的历史建设用地无需办理农转用手续，补办征收手续后确权。 大大简化了办理相关用地手续的程序，节省时间，降低成本，保障原使用者的权益和调动其参与改造的积极性，大大减轻被改造地区政府的负担。可以更好地调动各方面对改造的积极性。 边角地、插花地、夹心地的处理问题 过去由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃使用这些土地，造成资源浪费。现在则可以避免这种浪费现象的出现。 边角地、插花地、夹心地可以整合用于“三旧”改造:面积小于3亩、累计面积不超过改造地块面积10%。是国有建设用地的，??以协议出让；是集体农用地的，按批次申办“农转用”或征收手续，征收手续与《 “三旧”改造方案》一并报批。 ;按照粤府78号文等新政策，广东省在2012年前完成用地手续审批的，就无须缴交新增建设用地的有偿使用费。根据调查统计，现在广东省没有合法用地手续的“三旧”用地有90万亩，其中60万亩按照原来的规定，需要缴交新增建设用地土地有偿使用费，这一项可为广东省地方政府节省新增建设用地土地有偿使用费167亿元，平均每亩可以节省费用27700元，但造成了国家资源的浪费，和资金的大量流失。 按照粤府78号文的规定，对于历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。这样，从二调成果来说，一些批而未用的土地原本为耕地的，划为了建设用地，如果按照历史遗留用地来处理的话，不需要落实耕地占补平衡，将会造成大量的耕地资源流失。据统计，广州市批而未用土地还有21800亩，如果都化为历史遗留用地的话，将会造成大量的耕地资源流失，而建设用地将会大幅度增加。 按照粤府78号文的规定，按照20%作为内部和公共设施用地，40%以招拍挂方式出让，40%以协议方式出让。根据统计，以招拍挂方式出让可以带来2571亿元的土地出让收入，以协议方式出让可以带来2142亿元的土地出让金，两项累计，可达4713亿元，这些土地出让收入将为地方政府集体获得。 ;;调查显示，广东共有“三旧”用地面积175万亩，其中旧城镇34万亩、旧厂房81万亩、旧村庄60万亩；珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩，低效用地挖潜空间很大。 “三旧”改造工作已经得到了广东省委省政府和国土资源部领导的高度重视。广东省国土资源厅按照省部领导的指示精神，组织了广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造专题试点工作，去年以来累计完成“三旧”改造面积4万亩，取得了阶段性成果。 广东省各地2010年“三旧”改造计划将在3月底前完成上报省国土资源厅，6月30日前各地要完成上图建档工作 ;实践进展;; 远期目标：力争用10年时间基本完成全市“三旧”改造。 　　中期任务：用3至5年左右时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作，基本完成杨箕、琶洲、冼村、石牌、三元里等52条“城中村”的全面改造任务。 　　近期计划：在今年亚运会召开前完成琶洲、猎德、冼村、林和村、杨箕村、小新塘、棠下村、萧岗村、三元里村等9个“城中村”的清拆工作。目前，冼村、小新塘、萧岗等村正在完善相关的改造方案，而其余一些村已有一些开始启动。启动20个旧城片区整治改造、开展30个旧厂改造、盘活土地5平方公里。据统计，这个改造规模将拆建房屋1000万平方米，拉