华夏幸福：主体与相关债项2018年度跟踪评级报告（面向合格投资者公开发行公司债券）.PDF

评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司 （以下简称“大公”）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告”）， 兹声明如下： 一、大公及分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事 项构成的委托关系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联 关系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由 保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做 出的独立判断，评级意见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的 不当影响而发生改变。本评级报告所依据的评级方法在大公官网 （ ）公开披露。 四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该 部分资料的真实性、准确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的 陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买 入、持有或卖出等投资建议。 六、本报告债项信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付 日有效，主体信用等级自本报告出具日起一年内有效，在有效期限内， 大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得 复制、转载、出售和发布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲 和篡改。 八、本报告预测数据以发债主体提供的经营数据及财务数据为测 算基础，不作为大公对发债主体未来业绩的预测。大公将随时补充、 更正和修订有关信息，但不保证及时发布。对于本报告所提供信息所 导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任。 6 跟踪评级说明 根据大公承做的华夏幸福基业股份有限公司存续债券信用评级 的跟踪评级安排，大公对公司的经营和财务状况以及履行债务情况进 行了信息收集和分析，并结合公司外部经营环境变化等因素，得出跟 踪评级结论。 基本经营 （一）主体概况 公司成立于 1998 年，前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司， 初始注册资本 200 万元，后经多次股权转让和增资，公司于 2007 年 整体改制为股份制公司，2011年完成借壳上市（证券代码:600340.SH ）。 截至 2018 年 3 月末，公司注册资本为 29.55 亿元。 图1 公司历史沿革 数据来源：根据公司提供资料整理 （二）盈利模式 公司主要从事产业新城开发建设和地产开发业务。产业新城开发 建设包含土地整理投资、产业发展服务和园区住宅配套等。截至 2017 年末，公司已签订近 60 余个园区委托开发协议。根据克而瑞研究中 心发布的《2017 年中国房地产企业销售 TOP200》，公司 2017 年实现 签约销售额 1,538 亿元，实现签约销售面积 998 万平方米，均位列第 9 位。 7 （三）股权链 截至 2018 年 3 月末，公司注册资本 29.55 亿元， 华夏幸福基业 控股股份有限公司（以下简称“华夏控股”）持有公司 61.67%的股 权，北京东方银联投资管理有限公司（以下简称“东方银联”）和廊 坊幸福基业投资公司（以下简称“廊坊幸福”）分别对华夏控股持有 55.00%和 26.50%的股权，同时王文学分别持有东方银联和廊坊幸福 80.00%和 100%的股权，因此公司实际控制人仍为王文学。截至 2018 年 5 月 25 日，公司控股股东华夏控股累计质押华夏幸福股份合计 12.19 亿股，占其持有公司股份的 66.86%，占公司总股本的 41.24%。 2017 年以来，公司法人治理结构较 2016 年并未发生较大变化， 管理仍较为规范。 （四）信用链 截至 2018 年 3 月末，公司债务来源主要包括预收账款、应付账款、 应付债券和长期借款等，总有息债务 1,186.02 亿元，占总负债的比重 比例为 38.83%，其中短期有息债务 380 亿元。截至 2018 年 3 月末， 公司银行授信共计 3,175 亿元，未使用额度有 2,758.23 亿元。 图2 截至2017 年末公司主要债权债务关系 数据来源：根据公司提供资料整理