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物业机电设备设施管理 设备管理是以科学管理为基础，按照现代科学的理论、方法和手 段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。 高层楼宇的大量涌现，使人们对楼宇设备的依赖性越来越强，同 时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中，本物业管 理公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整 个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发挥楼宇设备的效 益潜力。在设备管理概念中，本物业管理公司又进一步注重预防检修， 即不仅做到设备的正常使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合 理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运 行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行，提供一个良好舒 适的工作环境。 一、系统运行及日常管理 楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行 质量，提供一个高质量的安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、 维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服 务年限，关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常， 关系到能否保障大厦运行安全。 1、运行管理 设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行 在技术性能上应始终处于最佳状态，以发挥设备的最佳效用。 （1）编制设备详细的技术资料，并建立设备台账。 （2）建立严格的机房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制。 （3）制定科学、严格的操作规程。 （4）制定周密、合理的设备维护保养计划。 （5）对操作人员进行专业培训，明确各自的岗位职责，掌握专 业街市和操作技能。 （6）实施维护保养工作。 （7）定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。 （8）工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发 现事故的潜在危险，采取有效措施进行清除，确保安全运行。 （9）发生设备故障后对原因进行分析，提出有效的改善措施，确保 类似事故不再发生。 2、设备系统的日常运行 （1）变配电系统 变配电系统是为建筑物提供电源的系统，是楼宇设备正常运行的 最基本保障，运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控，对变 配电室进行巡视检查，监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数， 一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照 预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。 （2）建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦自动控 制系统定时监测水池、水箱的水位情况，管道及水泵的运行情况，巡 视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发现缺水、 溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆，立即通知有关人员前往处理。并按 政府规定，定期清洗两次供水蓄水池，确保二次供水无污染隐患，当 发生运行故障时，维修人员及时到场，按应急处理预案及时处理，恢 复系统正常运行。 （3）照明系统 照明系统的质量好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理 的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视 检查大楼的公共照明，发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时 间，按预先的设定，通过大厦控制系统对公共照明进行开/关控制。 （4）消防系统 消防系统是整个大厦消防安全的保证，所以要求时刻保持正常工 作状态，消防监控中心实行24 小时值班制度。消防管理人员定期巡 视检查，真正做到“预防为主，消防结合”。当发生险情时，消防管 理人员及时到场，按突发火灾的应及方案及时处理，确保生命财产安 全。 （5）电梯系统 电梯系统是大厦必不可少的运输工具，管理人员将规定检查其运 行情况以及平层是否准确、显示灯是否正确完整，按钮功能是否有效。 按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、 方便的最佳方式。另外可利用电梯智能运行管理装置解决非办公时间 的安全保卫和通行方便的矛盾，在办公时间段内，电梯全开放运行， 可自由乘坐。在非办公时间，相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯 到达按授权可到的楼层，无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区 域及使用功能都可由电脑设置，一旦丢失可立即挂失注销（此功能暂 时末装设）。当发生电梯困人等事故时，按电梯困人救援程序及时处 理。 二、 系统的应及处理方案 1、设备故障处理规程 （1）故障分类 设备在运行中，凡由于人