第七章房地产开发项目的可行性研究.pptxVIP

第六章;第一节 概述; 二、可行性研究的机构和人员 注册房地产估价师 1—2名 造价工程师 1名 市场调查和分析人员 1—2名 经济分析专家 1名 社会学、环境科学专家 若干名 制作人员 1—2 三、可行性研究的质量、时间和费用 （一）可行性研究的质量 机会研究的投资误差范围是±30%；初步可行性研究的投资误差范围是±20%；可行性研究的投资误差范围是±10%。 ;（二）可行性研究的时间 机会研究所需时间约1至2个月，初步可行性研究所需时间为2个月左右，详细可行性研究所需时间为2至3个月。 （三）可行性研究的费用 机会研究 0.2%-0.8% 初步可行性研究 0.25%-1.5% ;可行性研究 大型项目 0.2%-1.0% 小型项目 1.0%-3.0% 四、可行性研究的作用 1.申请投资项目核准的依据 2.可行性研究是项目投资决策的依据 3.可行性研究是筹集建设资金的依据 4.可行性研究是开发商与各有关部门签订协议合同的依据 ;5.可行性研究是编制下阶段规划设计方案的依据 五、可行性研究的工作阶段 （一）投资机会研究 （二）初步可行性研究 （三）详细可行性研究 （四）项目评估和决策 六、可行性研究的内容 1.项目开发的必要性 ;2.项目的制约条件与开发建设的可能性 3.项目的技术、经济分析;第二节 房地产开发项目投资与收入估算;（五）配套设施费 （六）建设单位管理费 （七）工程保险费 （八）工程承包管理费 （九）预备费 （十）固定资产投资方向调节税估算 ;（十一）建设期贷款利息估算 建设期每年应计利息＝（年初贷款本息累计+本年贷款额／２）*年利率 二、销售期成本估算 主要包括销售成本和财务费用。 销售成本又称为经营成本，主要包括销售代理;　费、广告宣传及市场推广费、维修基金、销售期间各种税费。 　财务费用包括利息支出和其他财务费用。 三、销售收入估算 四、销售税金及附加估算 五、利润总额估算;1、我的经营理论是要让每个人都能感觉到自己的贡献，这种贡献看得见，摸得着，还能数得清。 2、你一生中卖的唯一产品就是你??己 3、 决定经济向前发展的并不是财富500强，他们只决定媒体、报纸、电视的头条，真正在GDP中占百分比最大的还是那些名不见经传的创新的中小企业；真正推动社会进步的也不是少数几个明星式的CEO，而是更多默默工作着的人，这些人也同样是名不见经传，甚至文化程度教育背景都不高，这些人中，有经理人、企业家，还有创业者。 4、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。 5、“时用则知物”，即从预测市场对商品需要的信息，预测市场商 品经营的情况。03 十二月 202110:14:56 上午10:14:5612月-21 6、在所有组织中，90%左右的问题是共同的，不同的只有10%。只有这10%需要适应这个组织特定的使命、特定的文化和特定语言。十二月 2110:14 上午12月-2110:14December 3, 2021 7、讲智谋，讲果断。以“智、 勇、仁、强”为经商要领，否则，“其智不足与权变，勇不足以决断，仁不能以取予，强不能有所守，虽欲学吾术，终不告之矣。2021/12/3 10:14:5610:14:5603 December 2021 8、企业的情况很复杂，所以应该有壮士断臂的勇气和决心，因为这个放弃减少了对他的很多压力和拖累，使他更有力量，寻找更好的机会来发展。10:14:56 上午10:14 上午10:14:5612月-21 ;第三节　房地产开发项目经济效益评价;（四）开发商成本利润率 （五）成本收益率 （六）投资利润率 （七）投资利税率 （八）自有资金利润率 （九）清偿能力分析;二、房地产开发项目财务评价的基本报表 （一）财务评价基本程序 １．收集、整理和计算有关财务基础数据资料 ２.编制基本财务报表 ３.财务评价指标的计算与评价 ４.进行不确定性分析;（二）财务基本报表介绍 1.现金流量表 （1）全部投资现金流量表 （2）自有资金现金流量表 ;2.损益表 3.资金来源与运用表 （三）财务分析及评价指标 五、房地产开发项目国民经济评价 ;第四节 房地产投资不确定性分析;（2）房地产产品的生产量和销售量相等； （3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变； （4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品； （5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。;2.固