策划领域的经济测算与分析.pptxVIP

第1页/共40页什么是”经济测算”第一页，编辑于星期三：十五点 四分。第2页/共40页第二页，编辑于星期三：十五点 四分。第3页/共40页一张完整的经济测算表第一部分：指标第二部分：横道图第三部分：成本第四部分：投资计划表第五部分：销售收入第六部分：来源运用第七部分：利润表第八部分：现金流量表第九部分：敏感性第三页，编辑于星期三：十五点 四分。第4页/共40页经济测算在策划领域的应用第四页，编辑于星期三：十五点 四分。第5页/共40页案例一：星河丹堤第五页，编辑于星期三：十五点 四分。第6页/共40页基础指标一二三期隔音带四期反征原四期地块指标：占地面积：162963.4m2建筑面积：163900m2容积率：1.0政府反征面积：23741.548m2政府补尝用地面积:49676本项目指标现状：现有占地：18897m2容积率：1.8第六页，编辑于星期三：十五点 四分。第7页/共40页问题：做什么样的物业组合，发展商收益最大化？第七页，编辑于星期三：十五点 四分。用地分析——价值最大化产品比例测算第8页/共40页不同开发档次住宅区容积率取值范围开发类别 指标净密度（户数/公顷）容积率独户住宅20-250.3并立式住宅25-400.35小独栋40-600.4联排式60-1000.6-0.75叠层式100-1500.75-1.2宽景洋房(4-6层)150-2501-1.2小高层（7-12层）250-4001.2-2注：基于项目开发的一般经验，附件中有一些关于容积率的相对案例第八页，编辑于星期三：十五点 四分。第9页/共40页产品分析—— 价值最大化产品比例测算构建函数：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)——项目总收益 A——产品价格（市场价预估） X——产品建筑面积函数构建的假设前提：1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内（如价格的实现）； 2、假设隐性价值贡献点作用有限（如项目形象的提升）； 3、假设各种产品的建筑成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为一常数洋房和独栋别墅对项目价值贡献较小函数方案一：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4， 假设A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7； X=1Σn=1=18.9;分别对应小独栋、TH、洋房、小高层的建筑面积； 产品容积率的一般标准：小独栋0.4，TH0.75，洋房1，小高层1.5 计算结果：当X1=X3=0，X2=X4=0.945时，F(Y)max存在且取19.8为最大值结论：1、对于项目综合价值贡献最大的为TH、其次是小高层，最小的为洋房。因此建议尽可能的增加TH的比例，不出现洋房的物业类型。2、独栋别墅有一定的综合价值，同时对于树立标杆户型和提升项目档次存在积极意义，因此建议保证一定的规模数量。第九页，编辑于星期三：十五点 四分。第10页/共40页产品分析—— 价值最大化产品比例测算TH是项目价值最大化关键产品，因此更可能增加其比例函数方案二：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4， 同上述前提A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7； X=1Σn=1=18.9;分别对应小独栋、TH、洋房、小高层的建筑面积； 产品容积率的弹性标准：小独栋0.4，TH0.85，洋房1，小高层1.5计算结果：当X1=X3=0，X2=13.5，X4=5.37时，F(Y)max存在且取22.7为最大值函数方案三：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4， 同上述前提A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7； X=1Σn=1=18.9;分别对应小独栋、TH、洋房、小高层的建筑面积； 产品容积率的弹性标准：小独栋0.4，TH0.75，洋房1，小高层1.8计算结果：当X1=X3=0，X2=12.36=X4时，F(Y)max存在且取21.8为最大值结论：1、增加TH的容积率，增加TH的建面，可更大地提升项目的价值。（另：增加TH的比例在一定程度上也降低了工程造价） 2、小高层的容积率提高，实质上也增加TH的面积，因此也可增加项目的价值。 3、作为提升价值形象的别墅户型，增加其容积率有利于项目价值最大化。第十页，编辑于星期三：十五点 四分。第11页/共40页产品分析——价值最大化产品比例小结产品比例分配：地块构成面积产品构成容积率建筑面积比例组团118750m2小独栋 0.47500m24%组团2142022m2联院TH或六甲TH 1142022m275%组团328125m2六甲小高层 1.439375m221%产品比例确定的依据：理想化情况下各种函数方案的结论假设条件的再论证——风险、隐性价值、成本的回归考虑项目地块价值分析结论消费者经验偏好的再论证历史案例参考竞争分析结论……最终实现均价：12538元/平方米第十一