不动产担保登记-详解.docx

? ? ? ? ? 不动产担保登记-名词详解 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 出自 MBA智库百科() 目录 1 什么是不动产担保登记[1] 2 不动产担保登记的性质[1] 3 不动产担保登记的机关[1] 4 不动产担保登记的内容[1] 5 不动产担保登记的程序[1] 6 参考文献 什么是不动产担保登记[1] 　　不动产担保登记是指将不动产担保物权的变动事实，依照法定程序记载于专职机关掌管的专门簿册上，其目的主要是为了将不动产担保物权的权属状况、顺位状况和变动情况公之于众，以达到维护交易安全之目的，同时也为国家税务机关征收相关的赋税提供依据。 不动产担保登记的性质[1] 　　这是一个与登记机关密切相关的问题。登记行为是一种法律行为，它由不动产担保的当事人申请登记的意思表示和登记机关允许登记的意思表示共同构成，只有在两者达成合意时，登记行为方可实施。但登记行为究竟是一种什么性质的行为?各国学说观点并不一致。归纳起来主要有三种观点： 　　一是主张登记行为是一种行政行为。如德国早期学说就认为，登记是国家行为，是具有行政管理性质的管理者行为(verwaltende Tatigkeit)。在日本和我国台湾地区，也有相当一部分学者基于登记机关的性质，来认定登记行为的性质。他们认为，既然法律规定不动产物权的登记由行政机关办理，那么行政机关实施的登记行为当然是行政行为。我国台湾学者王泽鉴教授就认为：“土地登记系国家权力之作用，为公法上之行为。由此可推知两点：(1)民法第758条所谓之登记，系物权行为之生效要件，而非其成立要件，因为具有公法性质之登记不能作为私法上法律行为之构成部分。(2)物权行为不成立、被撤销或无效时，登记之效力不因此而受影响，惟得依法请求涂销之。”我国学者梁慧星教授也持此观点。 　　二是主张登记行为属民事行为。如德国学者卧佛(Wolff)就认为，物权的合意与登记合为物权契约。我国台湾学者姚瑞光教授也认为，不动产登记与物权的合意统称为“物权行为”。 　　三是主张登记行为是一种司法行为，此为当今德国学术界的主流观点。依此观点，物权的合意与登记是两个不同的法律行为，合意为物权契约，登记为契约外的法律事实，因而，两者无须同时为之。登记以登记申请人与受理登记的登记机关的登记承诺相一致为要件，至于物权当事人之间是否有物权变动的合意，则在所不问。登记时物权当事人无合意者，登记后仍可重新合意。因此，登记行为纯属司法机关实施的司法行为。在这一观点中，又分为两派：一派认为，登记机关实施的登记行为，具有决定当事人实体民事权利的作用，因而它是一种司法管理行为(Gerichtsverwaltungsakt)；另一派则主张，登记行为是一种程序司法行为或司法程序行为(gerichtliche Verfahrenshandlung)，因为登记机关所作的准许登记或不准许登记的司法决定只是程序性的，它并不能决定当事人的实体权利。不过，这两派都认为，登记行为系司法行为而非行政行为。 不动产担保登记的机关[1] 　　在大陆法系的国家和地区，办理不动产担保登记的机关大体上分为两类： 　　一是以德、瑞为代表的司法机关。如在德国，依照德国《土地登记条例》第1条第l款的规定：“不动产登记簿由不动产登记局(Grundbuchamt)掌管。不动产登记局对位于本区域内的地产有管辖权。”而依照德国联邦宪法的规定，不动产登记局是地方法院的一个组成部分，因而不动产登记局属法院性质，不动产登记官是法官而非行政官员。在瑞士，依照《瑞士民法典》第953条的规定，不动产登记事宜由专门的不动产登记簿主管官厅负责，而关于主管官厅的设置、主管官员的任命等问题，均由各州决定。从瑞土各州的州法规定来看，不动产登记簿主管官厅为地方法院的一部分。这与德国法的规定是相同的，只是称谓不同而已。 　　二是以日本和我国台湾地区为代表的行政机关。依照《日本不动产登记法》第1条第1款的规定：“登记事务，以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局或其支局、派出所为登记所，而予以掌管。”依照日本宪法，各级政府下设的法务局是政府的职能部门，属行政机关性质，办理登记事务的官员也属行政官员。在我国台湾地区，依“土地法”第39条之规定，不动产登记由市县地政机关办理。具体言之，由台湾市县政府于辖区内设立的专门的地政事务所，主办不动产登记。这显然是仿效了日本的做法。 　　在英美法国家，不动产担保的公示也主要采登记方法。不过，依照1925年英国公布的《财产法》(The Law of Property Act)的规定，所有的不动产按揭均须登记。在英国，统一管理城乡土地权属登记的机构是政府的“土地登记局”。这一机构是英国现今统一从事不动产产权的审查、确认、登记、发证及办理过户换证的部门。在美国，虽然依各