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碧桂园近期竞品市场简析会计学第1页/共56页新国五条政策： ●政策一：完善稳定房价工作责任制； ●政策二：坚决抑制投机投资性购房； ●政策三：增加普通商品住房及用地供应； ●政策四：加快保障性安居工程规划建设； ●政策五：加强市场监管。 新“国五条”相关政策解读及建议第2页/共56页政策一：完善稳定房价工作责任制 各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。 针对2011年各地政府将保障房纳入拉低整体房价，此次特别指出所指对象不能包含保障房，给地方政府更大压力。 2011年各地级市均公布房价控制目标，此次只要求直辖市、计划单列市和省会城市，说明此次政策重在调控近期回暖较快的一二线城市。第3页/共56页新“国五条”相关政策解读及建议政策二：坚决抑制投机投资性购房（1）继续严格执行商品住房限购措施限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；已限购城市升级为全面限购。以往：广州增城、从化不限购；沈阳只限购二环以内；贵阳只限一环以内，长沙限购90㎡以下产品。若全面限购，将对这些城市的我司项目造成较大影响。第4页/共56页新“国五条”相关政策解读及建议 住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施； 其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。限购范围可能进一步扩大，但目前楼市活跃的三四线城市多数已纳入限购范围，预计此次增加限购城市数量较少。近期房价反弹幅度较大的城市，出台进一步收紧现有政策的概率大增。其中，江门1月房价涨幅超3%，需注意地方出台限购政策。第5页/共56页新“国五条”相关政策解读及建议针对可能调控加严的广州增城、沈阳、长沙、贵阳、江门等地，建议：● 加强与地方政府沟通，密切关注地方政策细则出台时间，并充分利用地方细则出台前的空窗期，尽快组织推售积存货量，加快去货；● 针对受调控影响较大的改善型产品，进行差异性优惠促销。第6页/共56页新“国五条”相关政策解读及建议政策二：坚决抑制投机投资性购房（2）继续严格实施差别化住房信贷政策 对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对近期房价上涨较快的一二线城市，如北京，广州、深圳等地，此前传闻的二套房贷“首付提高至7成或利率提升至1.3倍”有可能成为现实。二套房贷进一步从严，将对投资客户起到一定抑制。第7页/共56页新“国五条”相关政策解读及建议针对二套房信贷收紧，我司部分以投资客户为主的度假项目将受影响，建议：● 如十里银滩、海南等度假项目，可针对受二套房信贷收紧影响的部分客户制定“分期首付”等付款优惠政策； 提升我司度假产品的投资价值及服务，如为度假产品提供“代租代管”服务，提升业主投资回报率；为业主提供当地度假套餐服务，如定制当地旅游攻略、代订机票等，提升业主满意度。第8页/共56页新“国五条”相关政策解读及建议政策三：增加普通商品住房及用地供应住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量；对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。土地调控重点仍在增加中小型土地及住房供应。一方面督促地方政府增加土地供应量，另一方面也激励和督促房地产开发商严格按照节点开发，加快普通商品住房的上市；第9页/共56页建议：适时增补优质地块，增加中小户型产品比例。 2013年各城市将继续加大土地供应，并对以中小户型为主普通商品住宅项目优先支持开发贷需求。建议我司关注各地土地供应计划，补充优质地块，加大普通住宅产品比例，降低调控风险。第10页/共56页新“国五条”相关政策解读及建议政策五：增加普通商品住房及用地供应●各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网；●对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。第11页/共56页新“国五条”相关政策解读及建议解读：明确表明十二五期末（即2015年）所有地级以上城市将实现个人住房信息联网，届时将成为房产税、限购等政策的有力依据；同时提出要用限制买地、限制贷款、限制融资等手段惩处有闲置地块、捂盘惜售等行为的开发商，倒逼开发商快速开发