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一、房地产基础知识 什么是房地产？房产和地产的总称，也叫“不动产”， 具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性. 房地产业： 1、房地产交易 2、房地产开发 3、物业管理 4、房产业务咨询 5、房产其它经营形式 市场分类：一级市场（即土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营）， 二级市场（开发商所出售的新房市场）， 二级半市场（尾楼或尾盘），三级市场（二手房市场）。 房屋的所有权证 是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。 土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地 用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。 房地产证 是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。 土地类型 通常指土地的不同用途，可分为居住用地，工业用地，教育，科技，文化，卫生，体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或其他用地。 中国的土地出让使用年限： *住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为70 年。 *工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为50 年。教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50 年。 *商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40 年。其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50 年。 房屋的分类： 1、 按性质分类： 商品房 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋. 经济适用房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价， 按保本微利的原则确定。 已购公房(又称房改房) 已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职 工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5 年后归职工个人所有。 【廉租房】 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 【私房】 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 2、按档次分类： 非普通住宅(高档住宅)： ① 住宅就此区建筑容积率在 1.0 以下;(建筑面积/土地分摊面积=容积率) ② 单套建筑面积在 140(含)平方米以上; ③ 实际成交价高于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍。满足以上 3 项中的其中任何一项均视为高档住宅（非普通住宅）。 普通住宅：以上 3 个条件均不符合的房屋。3、按结构分类： 砖混结构住宅: 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。 砖混结构的优点主要表现在： ①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。 ②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。 ③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。 ④施工技术与施工设备简单。 ⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。 砖木结构住宅 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。 钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。 房屋质量保证年限 A、 砖木混合：10 年 B、 砖混：50 年 C、 钢混：70 年 土地出让使用年限 A、住宅用地 :70 年 B、工业用地 :50 年 C、商业用地 :40 年 4、按楼层分类 板楼 塔楼 塔楼一般是指高层建筑,板楼一般建筑层数不会超过12 层。板楼四大优点： 1》.南北通透，便于采光通风: 板式住宅多是正南北方向，进深在15 米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。 2》.板楼均好性强 一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小，均有若干套朝北